<<
>>

5.2. Виды и формы земельной собственности

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209—217 ГК РФ в России устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и иные формы собственности.
Граждане могут иметь земельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей долевой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. В субъектах РФ конкретные из указанных форм собственности закрепляются законодательством и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Право собственности на землю реализуется через принадлежность конкретным лицам (объединениям и группам лиц), т.е. через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд

В законодательстве по субъектному составу различаются следующие формы земельной собственности:

^ частная собственность — осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;

^ государственная собственность — реализуется властью государства в интересах всего общества в целом;

^ муниципальная собственность — реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования;

^ иные формы собственности — смешанные. В республиках бывшего СССР существовало исключительное право государственной собственности на землю. Земля находилась только в собственности государства и предоставлялась лишь на праве пользования.

В ходе земельной реформы была устранена монополия государственной собственности на землю, введена частная, муниципальная и иные формы собственности. Наряду с федеральной собственностью существует собственность на землю 89 субъектов РФ: 21 республики в составе Российской Федерации, 6 краев и 49 областей, двух городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга, которым придан статус субъекта РФ, одной автономной области и 10 автономных округов. Устанавливая многообразие форм земельной собственности, Российская Федерация гарантирует их равенство перед законом и развитие всех форм хозяйствования на земле.

Различные формы собственности на землю способны оказать влияние на земельные отношения, улучшая их содержание или препятствуя их развитию.

Следует отметить, что к отношениям, связанным использованием земли, возможно применение норм гражданского и другого законодательства. Существенное отличие гражданских отношений от земельных объясняется тем, что не всякие земли могут продаваться как обычный предмет товарного оборота. Например, запрещается продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоохранные функции, земель общего пользования, которые могут находиться только в федеральной собственности. Закон устанавливает предельные размеры земельных участков, находящихся у одного и того же собственника; необходимо соблюдение целевого назначения земли, которое может быть изменено только по решению соответствующих исполнительных органов государственной власти субъектов РФ. Особенно это применимо, когда объектом сделок являются земли сельскохозяйственного назначения.

Рассматривая и анализируя виды земельной собственности, следует помнить, что абсолютных собственников не существует даже в отношении обычного имущества, поскольку объемы полномочий в части использования и распоряжения объектами собственности подвергаются законодательному ограничению в интересах общества, государства, граждан-собственников, других лиц.

Тем более отсутствует абсолютизация собственности на землю, поскольку она, даже будучи в собственности тех или иных лиц, остается основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В сложившейся на современном этапе системе отношений собственности можно выделить стабильные и переходные элементы. На-пример, положение о равноправии всех форм собственности и их мно-гообразии представляет собой постоянный элемент земельно-правовой политики государства; приоритетное же положение приватизации зе-мельной собственности — это преходящий элемент, направленный на устранение деформации земельного строя, которая была вызвана не оп-равдавшей себя на практике монополией исключительной государственной собственности на землю.

С устранением деформации в земельных отношениях принципы приоритета приватизации выполнят свою миссию, и им на смену придет новый принцип — пресечение возникновения земельных монополистов. Уже с 1991 г. в России действует закон по пресечению моно-

полизма на товарных рынках .

Рассмотрим отдельно формы собственности на землю.

1. Право частной собственности граждан на земельные участки — право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением и иных условий, установленных законом (ст. 15 ЗК РФ).

В соответствии с новым ЗК РФ (п. 2 ст. 5) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Поэтому предприятия осуществлять

приватизацию земель в пределах установленных для них границ, находящихся в пользовании.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в следующих случаях: 1) при приватизации государственных и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении; 4) купле-продаже; 5) обмене или сделках с землей; 6) в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица. Так, например, 2 октября 2000 г. в Москве состоялся в качестве эксперимента первый земельный аукцион.

Впервые в столице в частную собственность был продан земельный участок 0,73 га, за который фирма заплатила 310 709 дол. в руб-левом эквиваленте.

В законодательстве предусмотрены три различные процедуры приватизации земель:

приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов совхозов;

приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;

приватизация земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Право частной собственности граждан на землю является одним из условий их экономической свободы. К сожалению, в настоящее время это право в ряде субъектов РФ отсутствует. Но поскольку в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина, это право должно распространяться на всех граждан, проживающих на ее территории, ибо право собственности граждан на землю является одной из основ правового статуса личности в Российской Федерации и не может быть изменено иначе как в порядке, установленном ст. 64 Конституции РФ, в которой не содержится положений, запрещающих на территории субъектов РФ право частной граждан на землю.

В соответствии с земельным законодательством РФ граждане вправе иметь земельные участки в частной собственности для ведения крестьянского (фермерского), личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства (ст. 33 ЗК РФ).

Земельные участки из государственных и муниципальных земель граждане и их объединения получают как бесплатно, так и за плату.

Земельная реформа в России началась более десяти лет назад, но с огорчением приходится констатировать, что она далека от своего логического завершения.

12 декабря 1990 г. РСФСР приняла Декларацию о своем суверенитете, и с этого момента началась разработка и подготовка соб-ственного законодательства о земле и аграрной реформе. Следует отметить, что российское земельное законодательство на первом этапе развития реформ представлено в основном указами Президента РФ.

Был принят Закон РСФСР «О земельной реформе», который установил два этапа осуществления земельной реформы территории России: первый — закрепление земель в федеральную собственность, собственность республик, входящих в состав Российской Федерации, формирование специального фонда земель для последующего перераспределения, установление ставок земельного налога и цен на землю, инвентаризация земель; второй — осуществление передачи и оформление земельных участков в собственность, владение, пользование физическим и юридическим лицам. В этом впервые было закреплено право частной собственности на землю. Одним из видов пользования указывалась аренда земель. Провозглашались самостоятельность и независимость собственников, землевладельцев и арендаторов. Наибольшее внимание уделялось порядку наделения граждан землей для создания фермерских хозяйств. У хозяйств изъяли-земли для создания в каждом районе фонда земли наделения ских

Важное значение для осуществления аграрной реформы имели Постановление Съезда народных депутатов РСФСР от а

также Закон РСФСР, принятый Верховным Советом РСФСР 21 декабря 1990 г. № 438-1 «О социальном развитии села».

В настоящее время Россия находится на пути реформ. Все они направлены на то, чтобы вывести страну на достойный уровень развития. Важную роль среди множества этих реформ играет земельная реформа, начатая в 1991 г. Она была ориентирована прежде всего на создание условий для развития многоукладности в экономике, справедливое и обоснованное перераспределение земель, переход к преимущественно экономическим методам управления земельными ресурсами, экологизацию и землепользования. Однако отсутствие четко продуманного механизма изменения всей сложившейся на протяжении десятилетий системы земельных отношений в России привело к многочисленным правонарушениям и злоупотреблениям со стороны должностных лиц, органов власти и управления, что дискредитировало саму идею государства о справедливом и обоснованном перераспределении земель, переходе к преимущественно экономическим методам управления земельными ресурсами.

За период с 1990 по 1993 г. была заложена правовая и организационная основы для проведения земельной реформы, было принято огромное количество актов, регулирующих земельные отношения. Однако, несмотря на принятый пакет документов по земельной реформе, ее реализация проходила на первом этапе (1991—1992) с больши-ми сбоями по ряду объективных и субъективных причин.

К объективным причинам следует отнести во многом декларативный характер некоторых законов, указов и нормативных актов по земельной реформе, не подкрепленных социально-экономическими возможностями для ее проведения, отсутствие общенациональной концепции, опирающейся на реальные расчеты, механизм ответственности и контроля, рассогласованность всех структур власти и исполнительных органов сверху донизу, несовершенная правовая база, регулирующая земельные отношения, и полная бесконтрольность за процессом приватизации земли, а также отсутствие единообразного толкования законодательства, что на таком важном вопросе, как компетенция местных органов власти по распоряжению земельными участками. Именно присутствие всех этих фактов при Осуществлении земельной реформы и привело к некоторым сбоям в процессе ее проведения.

Среди субъективных причин можно назвать несвоевременное (с опозданием почти на год) принятие программ осуществления земельной реформы в регионах Российской Федерации; значительное ежегодное сокращение ассигнований, выделяемых правительством на проведение реформы; отсутствие льготной кредитной политики по краткосрочным ссудам; диспаритет цен на промышленную и сельскохозяйственную продукцию и др.

Правонарушениям способствует и то обстоятельство, что сделки, совершаемые с землей, регулируются не только земельным, но и гражданским, лесным, природоохранным, водным и другими видами дательства, который не всегда учитываются при выделении земельных участков, а главы администрации не согласовывают свои решения со специальными службами соответствующих ведомств.

Еще в самом начале земельной реформы быш введен принцип платности использования земли (ст. 12 Закона РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», ЗК РФ (см. гл. 18)). Закон РСФСР «О плате за землю» был принят 11 октября 1991 г. Порядок и условия внесения арендной платы арендатором регулируется ч. 2 ст. 614 ГК РФ.

25 апреля 1991 г. был принят Земельный кодекс РСФСР.

Одной из важнейших общеэкономических реформ стала приватизация участков.

Законодательством были предусмотрены три различные процедуры приватизации земель:

приватизация земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства при реорганизации колхозов и совхозов;

приватизация земель, предоставленных в пользование гражданам для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства индивидуального жилищного строительства;

приватизация земель при приватизации государственных и му-ниципальных предприятий.

Закон РФ от 23.12.1992 № 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» оп-ределил цели, для которых земельные участки быть переданы в частную собственность, а также отменил мораторий на продажу земельных участков.

Полностью вразрез с основными положениями Конституции РФ 24 декабря 1993 г. принимается Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 «О приведении земельного законодательства в с Конституцией Российской Федерации». Он отменил больше половины статей ЗК РСФСР, не предложив ничего существенного взамен. Этот Указ отменил не только статьи ЗК РСФСР, но и основные принципы, собственный метод и другие существенные признаки, отличавшие земельно-правовое регулирование. И самое главное, был отобран особый статус земли. Во вступившем в законную силу с 1 января 1995 г. ГК РФ земля была уравнена с иным недвижимым имуществом.

Законом гражданам было разрешено продавать земельные участки другим гражданам независимо от срока их приобретения в частную собственность, в пределах норм предоставленйя земельных участков.

Радикальные меры по развитию частной собственности граждан на землю были предусмотрены Указом Президента РФ от 14.06.1992 № 634 (в ред. от 25.01.1999), утвердившим порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. Согласно этому акту Президента РФ покупателями земельных участков могут быть любые юридические и физические лица, включая иностранцев и лиц без гражданства, признаваемых покупателями в соответствии с законодательством РФ. Новые нормативно-правовые акты по земельной реформе не придавали стабильности земельным отношениям, а породили новые проблемы. Органам исполнительной власти на местах было предложено обеспечить до начала 1995 г. перераспределение ранее предоставленных земельных участков. Что касается большемерных земельных участков, то в пределах установленных норм (например, 0,12 га в Московской области) они закрепляются в собственность, а оставшаяся часть либо должна быть закреплена в собственность за либо в

пожизненное наследуемое владение или в аренду. Указ не дал ответа на вопрос: если эта часть не закрепляется, то тогда что? В некоторых регионах стали отбирать излишки указанных земельных участков.

Исключительно важное значение для совершенствования земельных отношений в России имел ныне утративший силу Указ Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 25.01.1999)'. В этом Указе был закреплен принцип свободы распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан, которые имеют право продавать, передавать их по наследству, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (ст. 2).

Новая Конституция РФ закрепила право частной собственности граждан на землю, отменила все имеющиеся в прежней Конституции ограничения по распоряжению находящимися в собственности земельными участками, создала условия для реформирования земельных отношений в России (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ, разд. 2 ГК РФ и другие законодательные акты).

В современных условиях право долевой собственности получило наибольшее распространение применительно к гражданам, являющимся членами приватизированных сельскохозяйственных предприятий и реформированных колхозов. В этих случаях каждый гражданин имеет количественно определенную земельную долю, которая не определена в натуре. Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в общей собственности, устанавливаются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом по иску любого из собственников. Участники долевой собственности имеют право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности — на определение и выдел своей доли.

Указом Президента РФ от 07.03.1996 № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (в ред. от 25.01.1999) значительно расширены права собственников земельных долей по совершению ими разного рода сделок.

Другой перечень лиц, имеющих право приобрести земельные участки в частную собственность, дан в Указе Президента РФ от 16.05.1997 № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» (в ред. от 26.03.2003). В нем установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, ния, помещения, объекты незавершенного строительства) в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. При этом объектом продажи в названном случае является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих) под приватизированным предприятием на дату утверждения приватизации; под объектами незавершенного строительства — на дату вступления силу права собственности на

Помимо земельных участков, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются законодательством РФ.

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение этой растительностью осуществляется собственником в соответствии с требованиями лесного законодательства.

Постановлением Правительства РФ от 05.01.1998 № 2 «Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданами и юридическими лицами земельных уча- расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» (в настоящее время утратил силу) предусмотрена организация проведения указанных торгов (конкурсов).

Земля гражданам в частную собственность может быть предоставлена как бесплатно, так и за плату.

Процесс реформирования земельного строя России в текущем де-сятилетии проходил медленно, но результативно. Достаточно сказать, что к 1998 г. в частной собственности граждан находилось

свыше половины земель, в том числе сельскохозяйственного назначения. В России 42 млн ее граждан были собственниками земельных долей, что является разновидностью права частной собственности граж- на землю.

2. Право частной собственности на землю юридических лиц. Собственность юридических лиц на земельные участки, наряду с собственностью граждан, относится к частной форме собственности. Наличие у лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не только на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или оперативном управлении (ст. 48 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ).

Круг юридических лиц, названных в ст. 213 ГК РФ субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки — право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременении и иных условий, установленных

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных и муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в качестве взноса земельного участка в уставной (паевой) капитал юридического лица.

Российское законодательство под частной собственностью понимает имущество и земельные участки, находящиеся также у юридических лиц. А между тем юридические лица неодинаковы. Есть среди них государственные и муниципальные предприятия. Они иногда осуществляют свою деятельность на землях, не имеющих статуса частной собственности.

Земельные участки, используемые предприятиями и общественными организациями, благотворительными и общественными фондами, религиозными организациями, функционируют на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями.

Поэтому проблема определения субъектов частной собственности на землю и другие природные ресурсы требует своего решения.

Существуют общие закономерности, свойственные праву собствен-ности юридического лица безотносительно к его конкретному виду:

именно юридическое лицо является единым и единственным соб-ственником ему имущества;

в собственности юридического лица находится имущество, переданное ему в качестве взноса его учредителем (участниками, членами), а также имущество, произведенное по основаниям в процессе деятельности (п. 1 ст. 66, п. 3 ст. 213 ГК РФ);

юридическое лицо, подобно другим собственникам, вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, лишь бы они не противоречили закону, иным правовым актам и не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц;

в определении правового режима имущества, принадлежащего юридическому лицу на праве собственности, установлении полномочий собственника по владению, пользованию и распоряжению им велика роль учредительных документов.

Как в юридической литературе, так и в законодательстве есть разные точки зрения на правовой статус сельскохозяйственных коммерческих организаций, в которых установлена общая собственность на землю. Сторонники одной позиции полагают, что субъектами права собственности должна признаваться сама сельскохозяйственная орга-низация как юридическое лицо, а не ее члены, которые в связи с передачей земельной доли, принадлежащей отдельным членам, в уставный капитал сельскохозяйственной организации как юридического лица после государственной регистрации учредительного договора становятся субъектами этой общей собственности.

В соответствии с действующим земельным законодательством разрешается приобретать земельные участки на праве собственности не только гражданам и объединениям, но и любым юридическим лицам.

В отношении имущества, которое согласно закону может находиться в собственности юридического лица, в п. 2 ст. ГК РФ установлено правило о недопустимости стоимостного и количественного ограничений объектов права собственности юридических лиц.

участки сельскохозяйственного назначения продаются в частную собственность сельскохозяйственного профиля по нормативной цене.

Земельные участки сельскохозяйственным предприятиям (хозяй-ственным товариществам и обществам, производственным кооперативам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

Иностранные юридические лица, международные организации с участием иностранных и российских юридических лиц, иностранные государства могут иметь земельные участки только на правах аренды.

Наряду с некоторыми общими чертами право частной собственности на землю юридических лиц имеет специфические особенности — обязанность использовать землю в соответствии с основным целевым назначением, бережно, рационально, повышать ее плодородие и т.д.

Земельные участки других категорий (кроме земель сельскохозяйственного назначения) передаются в частную собственность юридическому лицу за плату в порядке, определенном законодательством РФ.

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Законодательством установлено, что земельные участки могут принадлежать юридическим лицам на праве долевой собственности с определением для каждого из них конкретной земельной доли без выдела ее в натуре.

• . Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене.

При приватизации предприятий и других объектов, расположенных в городах, земельные участки собственнику недвижимости предоставляются в долгосрочную аренду.

3. Право общей собственности на земельный участок. Общая собственность на землю является одним из видов частной собственности. Для общей собственности характерна множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности. Общая собственность возникает прежде всего на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения. Недопустимость раздела вещи может быть установлена непосредственно законом. Делимое имущество поступает в общую собственность. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так, собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства на землю и средства производства является совместной. Члены крестьянского хозяйства своим соглашением могут перейти на режим общей долевой собственности лишь тогда, когда это допустимо законом (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

В общую совместную собственность могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а также земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В общую совместную собственность граждан, являющихся членами указанных сельскохозяйственных предприятий, передаются сельскохозяйственные угодья в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность, умноженной на число членов (работников) данного конкретного хозяйства. Остающиеся сельскохозяйственные угодья включаются в перераспределения на конкурс-ной основе членами данного сельскохозяйственного предприятия, другими гражданами и юридическими лицами для сельскохозяйственных целей.

В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделяющегося собственника имеет место лишь как исключение, член крестьянского хозяйства может при выходе из него получить только денежную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).

Итак, земельный участок может находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное владение).

Кроме нормативно-правовых актов, которые были указаны в параграфе 5.4, необходимо проанализировать постановление Правительства РФ от 15.03.1997 №319 «О порядке определения нормативной цены земли»1 и Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи. В Приложении 1 к этим Рекомендациям дан примерный пакет документов (материалов) по выдаче свидетельств на право собственности на земельные доли и о праве на имущественные паи. В Приложении № 2 указанных Рекомендаций «О порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями» даны: аренда земельных долей, их купля-продажа, обмен земельных долей на имущественный пай, внесение земельной доли или право пользования ею, уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации; выделение в натуре земельных участков в счет земельных долей, иные сделки с земельными участками.

Впрочем, выдел доли в натуре был возможен (а в определенных случаях и без согласия других собственников). Однако это правило фактически сводилось на нет следующим абзацем ч. 5 Указа от 27.10.1993 № 1767, в которой говорилось, что «выдел земельной доли (пая) в натуре производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования». Фактически местные власти, на откуп которым было отдано разрешение соответствующих вопросов, получили отменный повод для злоупотреблений.

Данный Указ предусматривал, что целевое сельскохозяйственное назначение земли может быть изменено по решению органа исполнительной власти субъекта Необходимо добавить, что такое неправомерное по своей сути положение продолжает действовать и сейчас. Это привело и еще будет приводить к тому, что плодородные и перспективные земли передаются названным органам под строительство коттеджей и т.п. В качестве примера можно привести дачные «города», выстроенные в ближайшем Подмосковье. Причем, мало кто из этих «новых русских», расположившихся в Переделкине или в другом месте, имеет своей целью сельскохозяйственное производство. Представляется, что следует подумать, как решить этот вопрос.

Если размер долевой собственности на земельный участок не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, земельные доли являются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их земельных долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему земельному участку, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При продаже земельной доли в праве общей собственности на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой земельной доли по за которую она продается, и на прочих рав

ных условиях, кроме случаев продажи с аукциона. Раздел земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, и выдел из него земельной доли может быть осуществлен при условии предварительного определения земельной доли каждого из участников этой собственности.

При приватизации земель колхозов, совхозов и других сельскохо-зяйственных предприятий, которая осуществляется по решению трудового коллектива соответствующего предприятия, принимается решение о реорганизации хозяйства и передаче в соответствии с законодательством земель в собственность граждан, которые имеют право на земельную долю. Причем они бесплатно получают земельные ки из земель реорганизованных сельскохозяйственных предприятий в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земель собственность.

Сельскохозяйственным организациям предоставлено право выкупа земельных угодий сверх причитающейся хозяйству бесплатной среднерайонной земельной доли.

Оставшиеся после бесплатной передачи земельных долей в соб-ственность граждан сельскохозяйственные угодья реорганизуемых предприятий включаются в фонд перераспределения земель и могут отграничиваться в натуре.

При реорганизации указанных сельскохозяйственных предприятий могут создаваться хозяйственные общества, товарищества, производственные и потребительские кооперативы и предприятия иных организационно-правовых форм.

Собственники земельных долей в период, реорганизации сельско-хозяйственных предприятий имеют определенные права, установленные Указом Президента РФ от 07.03.1996 № 337 «О реализации кон-ституционных прав граждан на землю» (в ред. от 25.01.1999).

Совершенствование статуса сельскохозяйственных предприятий в период проведения земельной реформы в России с учетом норм РФ требует решения целого ряда важнейших проблемных вопросов правах этих предприятий на используемую ими землю и др. По этому вопросу как в законодательстве, так и в юридической литературе нет единого мнения.

Порядок выделения земельных долей из земель реорганизованных сельскохозяйственных предприятий (подача заявления в орган, упол-номоченный для этого, принятие решений и т.п.) регламентируется законодательством.

Членам сельскохозяйственных организаций, вступившим в хозяйственные товарищества, производственные кооперативы, которые получили земельные участки в собственность, выдается документ, подтверждающий количественное и стоимостное выражение их земельных паев. Полученные ими свидетельства на право собственности на землю утрачивают силу.

Пайщик обязан ознакомиться лично с уставом вновь создаваемой организации и поставить на нем свою подпись в подтверждение согласия с

Сельскохозяйственные организации имеют право на участие в управлении и получение части доходов согласно принятому в уставе порядку. Участники сельскохозяйственных организаций при выбытии из них получают возмещение стоимости земельных паев за счет хозяйства.

В соответствии с Указом Президента РФ от 07.03.1996 № 337 собственники земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе свою земельную долю передать по наследству; использовать (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и личного подсобного хозяйства; продать; подарить; обменять на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести ее или право на ее пользование в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих участков может быть изменено в соответствии с законодательством РФ.

Органам местного самоуправления предоставлено право по заявлению собственника выкупать его земельную долю в целях пополнения фонда земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам Российской Федерации для производства сельскохозяйственной продукции. Порядок и условия выкупа этих земель устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земель- долей для образования крестьянского (фермерского) хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, иных сельскохозяйственных организаций и личного подсобного хозяйства или выкупа органами местного самоуправления, определяется в месячный срок по соглашению между собственниками земельных долей.

В случае разногласий решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству. При этом должны быть обеспечены рациональная организация территории (компактное размещение) и качество земель выделяемого участка не ниже среднего по хозяйству.

При выкупе земельных долей для государственных или муниципальных нужд с изменением в соответствии с законодательством РФ их целевого назначения местоположение земельного участка определяется на основании градостроительной документации или акта выбора земельного участка под строительство объекта.

При несогласии земельных долей с местоположени

ем выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.

Оборот земельных паев в стоимостном выражении внутри хозяйств между его членами осуществляется в соответствии с их уставами.

Законами субъектов РФ и уставами хозяйств устанавливается предель-ное количество земельных паев, которые может иметь участник сель-скохозяйственной организации.

Далее надо учитывать, что граждане, работающие в данных сельскохозяйственных предприятиях, вправе выйти (уволиться) со своей земельной долей.

В сельскохозяйственных организациях, которые являются собственниками земли, происходит своеобразное двойное действие правомочий земельного собственника:

собственники своей доли, участвуя в хозяйственной деятельности предприятия, осуществляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению своей земельной долей, повышая плодородие почв, выращивая сельскохозяйственные культуры, увеличивая поголовье скота и т.п.;

предприятие осуществляет эксплуатацию земельных массивов, исходя из коллективных, а не индивидуальных интересов. Например, не каждому из работников хотелось бы использовать участок (свою долю) под пашню как интенсивную форму хозяйственной эксплуатации земли, но в интересах ведения целостного хозяйства это необходимо.

В земельные отношения вмешивается и государство как собственник, поскольку часть земель, не закрепленная в общую собственность, является собственностью государства.

Основой производственных отношений, как известно, является собственность (производство было бы бессмысленно, если бы не было присвоения его средств и результатов). Поэтому повышение эффектив-ности производства находится в прямой зависимости от включения производителей сельхозпродукции в механизм отношений земельной собственности.

У всякого положительного явления неизбежно есть какие-то негативные стороны, например включение индивидуальных интересов граждан — собственников земельных долей в земельные интересы организаций (сельскохозяйственных организаций).

Устранению и предотвращению споров у сельскохозяй

ственных организаций собственников земли способствует порядок определения земельных долей граждан; при общей совместной собственности граждан на землю доля каждого определяется конкретно, когда она выделяется в натуре при выходе гражданина из зяйственной организации. Право собственников на земельную при долевой собственности удостоверяется специальными документами, выдаваемыми органами местного самоуправления, в которых указывается размер земельной доли. Это предотвращает возможные земельные конфликты граждан с сельскохозяйственными организациями — собственниками земли и порядок нормирования земельных долей, который зависит от форм общей собственности.

При общей совместной собственности бесплатная доля исчисляется путем умножения средней расчетной доли, сложившейся в данном административном районе, на число членов данного конкретного хозяйства (сельскохозяйственной организации).

Способствует обеспечению целостности сельскохозяйственной организации и стимулирование ее работников к созданию совместной собственности, и то положение закона, которое определяет пределы нормирования земельных долей в зависимости от земельной собственности в этой сельскохозяйственной организации.

Наконец, гарантируются земельные права на свою долю каждого из членов трудового коллектива и на случай банкротства этой сельскохозяйственной организации.

4. Право государственной собственности на землю. Это право собственности Российской Федерации и ее субъектов на землю. государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муниципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). Земли и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью (ч. 2 ст. 214 ГК РФ). От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ).

В отличие от прежнего земельного законодательства, по которому вид собственности был обезличен, новый ЗК РФ распределил эту земельную собственность между государственными уровнями.

собственность состоит из земель, находящихся в собственности Российской Федерации (федеральная собственность) (ст. 16 ЗК РФ), и земель, находящихся в собственности 89 субъектов РФ: 21 республики в составе Российской Федерации, 6 краев и 50 областей, одной автономной области и 11 автономных округов.

Определены следующие уровни государственной собственности на; землю.

1. Федеральная собственность (федеральные земли). К ним от-носятся прежде всего земли, занятые объектами, отнесенными исклю-чительно к собственности, а также иные земли, димые для осуществления задач федерального значения (ст. 17 ЗК РФ).

В состав федеральных земель входят: земельные участки для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных РФ;

земельные участки, занятые федеральными энергетическими и космическими- системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности, связи, метеорологической службы, добывающей про-мышленности, топливно-энергетического комплекса, железнодорожного, воздушного, трубрпроводного, речного, морского транспорта федерального значения, федеральных автомобильных дорог, объектами федеральных органов власти, земли закрытых административно-территориальных образований, земли лесного и водного фондов федерального значения, земли федерального фонда резервных месторождений и других объектов недр, земли запаса федерального значения;

земельные участки федеральных государственных природных заповедников, национальных природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, объектов историко-культурного наследия общероссийского и всемирного значения, курортных и лечебно-оздоровительных зон, других особо охраняемых природных территорий федерального значения, включая прибрежные зоны морей и океанов;

земельные участки Российской академии наук, отраслевых академий наук федерального значения, научно-исследовательских учреждений, высших учебных заведений федерального значения, федеральных опытно-производственных хозяйств, сельскохозяйственных науч-но-исследовательских учреждений, федеральных государственных учебно-опытных и учебно-производственных хозяйств, государственных конных заводов, племенных, элитно-семеноводческих хозяйств, государственных мелиоративных систем, конкретный перечень которых утверждает Правительство РФ;

иные земельные участки, предусмотренные федеральными законами и договорами о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами РФ и органами государственной власти субъектов РФ. В соответствии с Конституцией общепризнанными принятыми нормами права, международными договорами за

Российской Федерацией признаются суверенные права и юрисдикция на ее континентальном шельфе и в исключительной экономической зоне РФ.

Перечень земельных участков, отнесенных к федеральным землям, определяется субъектами РФ в порядке, установленном федеральным законом, принятым в соответствии с Конституцией РФ.

Земли, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться гражданам и юридическим лицам для застройки, сельскохозяйственного производства и иных целей. В государственную собственность могут приобретаться земельные участки путем выкупа у частных лиц, на основании дарения и в результате прекращения права или собственности, по другим основаниям,

установленным ЗК РФ и другими законами.

2. Собственность субъектов РФ. К ней относятся земли в пределах их административно-территориальных границ, за исключением федеральных, муниципальных и частных земель (ст. 18 ЗК РФ).

Владение, пользование и распоряжение государственными землями находится в совместном ведении органов государственной власти РФ и органов государственной власти субъектов РФ в соответствии с

РФ, другими федеральными законами, законами и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также в соответствии с договорами о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами РФ и органами государственной власти субъектов РФ.

Исследуя проблему государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, необходимо отметить, что единого подхода к ее решению нет.

В законодательстве и литературе высказывались мнения ее решении путем признания распределения всех природных ресурсов по двум уровням (федеральному и субъектов РФ) и об отказе и признании всех природных ресурсов единой, общей, совместной государственной собственностью. Путаницу в решение этого вопроса внес ныне утративший силу Указ Президента РФ от 16.12.1993№ 2144 «О федеральных природных ресурсах», в котором не был закреплен механизм реализации распределения природных ресурсов по двум уровням. Вслед за этим Указом некоторые федеральные законы («О животном мире» и «Об особо охраняемых природных территориях») также предусмотрели распределение государственной собственности по двум уровням, в то время как другие законы такого распределения не предусматривают («О недрах», ЛК РФ).

В некоторых субъектах РФ — Бурятии, Башкортостане, Карелии, Коми, Марий Эл, Республике Саха (Якутии) — конституции и другие нормативно-правовые акты относят землю и другие природные ресурсы к исключительной собственности этих республик.

Разработчики ЛК РФ закрепили в нем, что все вопросы владения, пользования и распоряжения лесами находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 14 ЛК РФ).

Специфика права государственной собственности на землю заклю-чается в следующем.

Данный вид права собственности характеризуется высоким уровнем субъектов собственности. В соответствии со ст. 1 Конституции РФ Российская Федерация — Россия — есть демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления. Носителем суверенитета и единственным источником власти в Российской Федерации является ее многонациональный народ. Таким образом, государство является в правоотношениях собственности представителем народа при осуществлении владения, пользования и распоряжения землей. Оно обязано реализовать свои полномочия собственника не в интересах одного гражданина и отдельных групп лиц, а в совокупном интересе всех проживающих на территории государства народов с тем, чтобы интересы одних народов не удовлетворялись в ущерб другим народам.

Государственные земли используются только в соответствии со своим целевым назначением. Земли, находящиеся в собственности го-сударства, могут использоваться в таких целях, какие недопустимы для негосударственных организаций и граждан. Например, использование земель под размещение предприятий, производящих ядерное и иное боевое вооружение; под военные полигоны, аэродромы; под выращи-вание наркотических и иных, запрещенных к возделыванию культур и Таким образом, цели использования в собственности государства, являются продиктованными интересами функционирования государства.

Основания возникновения права собственности на землю имеют свои особенности. Если граждане и негосударственные организации приобретают землю в собственность в порядке реализации законодательства о земельной реформе и по основаниям, предусмотренным законом, то государство было наделено земельной собственностью по Декрету о земле от 8 ноября (26 октября) г., и в настоящее время происходит не наделение землей, а разграничение земельной собственности между федеральным уровнем и уровнем субъектов РФ.

4. Правомочия собственности на землю совпадают у государства с правомочиями регулирования землепользования всего земельного фонда, а также с осуществлением контрольных функций за использованием земель иными собственниками. Поэтому предусмотрен правовой механизм пресечения управленческих решений, нарушающих права других собственников земли. Так, земельное законодательство запрещает вмешательство в хозяйственную деятельность земельных собственников со стороны государственных органов; в случае издания государственным органом акта с нарушением закона или его компетенции собственник земли вправе обратиться в суд с заявлением о признании такого акта недействительным.

Обобщая характеристику государственной собственности на землю, можно сделать следующие выводы:

а) чем выше уровень государственной собственности на землю, тем шире диапазон использования земли по целевому назначению. Так, использование земель для военных нужд присуще только федеральной собственности; использование земель для предприятий энергетического машиностроения возможно как для федеральной, так И для собственности субъектов РФ. И наоборот, чем ниже уровень собствен-ности, тем уже диапазон целевого использования земель, находящихся в собственности;

б) в одной и той же административно-территориальной единице (например, район, город) находятся земельные участки, состоящие в различных формах собственности и имеющие различный правовой режим. Это усложняет роль административных образований страны и увеличивает возможность правовых ошибок при принятии управленческих решений. Наиболее типичной из них является превышение компетенции должностными лицами и органами местного самоуправления.

6. Право муниципальной собственности на землю. Муниципальная гмЬ . венность на землю— это собственность городских, сельских и населенных пунктов, других муниципальных образований (ст. 19 ЗК РФ).

К этому виду собственности могут относиться земли, занятые объектами муниципальной собственности, а также земли, необходимые для непосредственного осуществления коммунального обслуживания населения, находящегося на соответствующей территории района, горо,«

и др.

Указанные земли проходят государственную регистрацию в Государственном реестре в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 03.10.2002)'.

В соответствии со ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление осуществляет владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью, к которой относится все то, что не является федеральной собственностью субъектов РФ и частной собственностью.

Распоряжениями Правительства РФ из федеральной собственности в муниципальную собственность ряда субъектов РФ передаются объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

В муниципальной собственности находятся земли в пределах черты городов, поселков и сельских поселений, а также земельные участки за их чертой, переданные в ведение органов местного самоуправления. В муниципальную собственность городов и других поселений, а также районов (кроме районов в городах) для обеспечения их развития могут дополнительно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В муниципальную собственность могут приобретаться земли органами местного самоуправления у собственников земельных участков путем их выкупа либо на основе дарения, отказов от земельных участков и на иных законных основаниях.

Основное целевое назначение земель, находящихся в муниципальной собственности, — служить удовлетворению коммунальных потребностей местного населения (обслуживание нужд жилого фонда и коммунального хозяйства, объектов инженерной инфраструктуры, внешнего благоустройства и т.п.). В силу этого муниципальная земельная собственность имеет более узкое назначение по сравнению с государ-ственной собственностью.

Управление и распоряжение муниципальными осуществ

ляется органами местного самоуправления на основании местных уставов, территориального планирования и зонирования земель в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ.

Земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут передаваться гражданам и юридическим лицам на основании решений органов местного самоуправления в соответствии с их уставами.

До принятия специального федерального закона оборот земельных участков в крупных городах организуется на основе аренды, продажи права аренды. В малых городах земельные участки могут передаваться в собственность для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства. Передача застроенных земельных участков в собственнрсть осуществляется с учетом планируемого целевого назначения участков согласно градостроитель- документации.

Общая собственность супругов на земельный участок. В соответствии с ЗК РФ земельный участок, безвозмездно предоставленный одному из супругов в собственность при приватизации приусадебных, садовых, личных подсобных хозяйств, гаражных участков или приобретенный им в результате сделок с землей либо по иным основаниям, предусмотренным законом, во время брака, является совместной собственностью супругов, если договором между ними не установлено иное.

Общая собственность крестьянского (фермерского) хозяйства на земельный участок. Крестьянскому (фермерскому) хозяйству, созданному без образования юридического лица, земельные участки предоставляются на праве общей совместной собственности.

Общие предельные размеры сельскохозяйственных земель крестьянского (фермерского) хозяйства устанавливаются законодательством субъектов РФ.

Собственность жилищного товарищества (кондоминиума). Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также придомовые участки, обслуживающие эти строения, могут находиться в собственности или на правах аренды жилищного товарищества (кондоминиума), передаваемых домовладельцам или товариществам собственников жилья.

Постановлением Правительства РФ от 26.09.1997 № 1223 было утверждено Положение «Об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» (в ред. от 21.08.2000).

1. Подводя итог сказанному, можно сделать следующие выводы.

Абсолютных (неограниченных) земельных собственников в Российской Федерации нет; право собственности ограничивается в интересах государства и общества.

Земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иной собственности, определенной в законе.

Государственная собственность на землю имеет два уровня: федеральный и республиканский. Чем выше этот уровень, тем шире диапазон целевого использования земель, и наоборот.

Каждая из форм и видов права собственности на землю обладает специфическим режимом в рамках общего правового режима. Наличие специфики и позволяет классифицировать земельную собственность по формам и видам.

<< | >>
Источник: Б.В. Ерофеев. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО РОССИИ (Учебник. 9-е издание, переработанное). 2004

Еще по теме 5.2. Виды и формы земельной собственности:

  1. 4.3. Формы и виды собственности. Гражданский кодекс РФ о собственности в России
  2. § 4. Виды (формы) права собственности
  3. 2.2 ТИПЫ, ФОРМЫ И ВИДЫ СОБСТВЕННОСТИ
  4. § 8. Прекращение права собственности на недвижимость или права собственности на земельный участок при прекращении права пользования земельным участком
  5. Приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости
  6. 9.2. Общие положения о праве собственности. Формы собственности
  7. Приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом участке
  8. УЧАСТИЕ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В РАЗГРАНИЧЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ И УПРАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, НАХОДЯЩИМИСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДО ЕЕ РАЗГРАНИЧЕНИЯ
  9. § 2. Право собственности на земельные участки
  10. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства или для целей, не связанных со строительством
  11. ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В МУНИЦИПАЛЬНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ
  12. 5.1. Право собственности на земельный участок
  13. Добровольная передача права собственности на земельный участок
  14. Право общей собственности на земельные участки