13.6. Право пользования землями поселений

Сложность при формировании понятия рационального использования земель городов и других поселений заключается в том, что в их состав входят несколько различных по своему режиму видов угодий. Однако несмотря на сложный состав земель поселений, их объединяет то, что они имеют одно основополагающее начало — разместить город, поселение и обеспечить его нормальное функционирование как единого и в то же время сложного социально-экономического организма. Затем эта главная идея конкретизируется применительно к каждому виду земель поселений.

Для выявления сущности рационального использования земель поселений необходимо раскрыть содержание наиболее эффективного использования отдельных их видов и прежде всего главного из них — земель городской, поселковой и сельской застройки.

Проблема рационального использования городов и других

поселений имеет ряд аспектов — градостроительный, экологический, экономический, социальный, исторический и юридический.

Рациональное использование земель поселений означает эффективное их использование в целом и каждого вида в отдельности в соответствии с их целевым назначением, установление правильного количественного и качественного соотношения между отдельными видами. Требуется так занять минимальную земельную площадь, чтобы разместить максимальное количество жилых зданий, учреждений, организаций и несельскохозяйственных предприятий, а также достаточную сеть дорог, площадей, парков, бульваров, зеленых насаждений в соответствии с научно обоснованными нормами, обеспечить интенсивное использование городских сельскохозяйственных угодий, а также земель промышленности и других земель специального назначения; санитарную охрану городских лесов, водоемов и всей окружающей среды. В конечном счете все это призвано повышать эффективность капитальных вложений, направленных в градостроительство и строительство других поселений.

Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 № 105 было ут-верждено Положение о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений. Оно имеет целью закрепление и передачу земельных участков и прочно связанных с ними зданий сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, аренду физических и юридических лиц, а также их регистрацию, налогообложение и осуществление сделок с недвижимостью. Установление границ землепользования (т.е. межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий. При этом при межевании территории сложившейся застройки из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия указанного Положения, не подлежат

пересмотру. • • ; '.•¦¦¦ ' > I'! • ч', - ( - < !

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недвижимости.

Межевание включает:

подготовительные работы;

^разработку плана межевания микрорайона или квартала, согласование его с владельцами недвижимости и утверждение в установленном порядке;

установление границ в натуре.

План межевания утверждается решением органа местного самоуправления.

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки осуществляется комиссией, специально создаваемой органами местного самоуправления на период проведения работ по межеванию, в которую включаются руководители и специалисты соответствующего комитета земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (му-ниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, а же физические и юридические лица, представляющие интересы владельцев недвижимости.

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова-ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Российской Федерации подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Министерстве строительства РФ (Главгосэкспертизе России), организациях вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то госорганах.

Следует отметить, что при градостроительной деятельности возникают градостроительные отношения, т.е. согласованные действия субъектов градостроительной деятельности по созданию, развитию, реконструкции и сохранению объектов градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ на территориях городских и сельских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следующих видов: жилые зоны; общественно-деловые зоны; производственные зоны; зоны инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специального назначения; зоны военных объектов; иные территориальные зоны.

Для земельных участков, расположенных в границах единой территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, определяющий основу правового режима входящих в зону земельных участков.

Для обеспечения эффективного и рационального использования земель поселений и установленных согласно градостроительному регламенту и ст. 85 ЗК РФ девяти территориальных зон быио бы целесообразнее земли этих зон в соответствии с зонированием более четко подразделить на соответствующие виды.

Основными правовыми документами, регулирующими отношения субъектов градостроительной деятельности, являются договор (контракт) между ними, решения соответствующих органов власти и управления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование, передаче в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно-изыска- тельских работ, выдаваемое в порядке, установленном законодательством РФ.

Заключение договора (контракта): выбор партнеров, определение обязательств либо других условий взаимоотношений участников гра-достроительной деятельности, не противоречащих законодательству РФ и законодательству республик в составе Российской Федерации, являются исключительной компетенцией субъектов деятельности. В осуществление договорных отношений между ними не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц, выходящее за пределы их компетенции.

Участники градостроительных отношений при осуществлении своих прав и обязанностей должны исходить из необходимости соблюдения интересов всех субъектов градостроительной деятельности.

Условия договора (контракта), заключенного между субъектами градостроительной деятельности, сохраняют свою юридическую силу на весь срок его действия. В случаях, если после заключения договора (контракта) законодательством, действующим на территории РФ, установлены условия, ухудшающие положение партнеров, договор (контракт) может быть изменен или расторгнут только по взаимному соглашению сторон.

Пригородные зоны. В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. В пригородных зонах выделяются территории пригородного сель-скохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ. Границы и правовой режим пригородных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом.

В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, выполняющие санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции, в пределах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.

Перевод земельных участков пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в иные категории земель допускается по решению Правительства РФ (ст. 86 ЗК РФ).