<<
>>

Перевод помещений из жилого фонда в нежилой

Бурный рост частного предпринимательства, особенно в сфере торговли, нехватка офисной недвижимости и торговых площадей (то, что есть на рынке или строится, собственники или застройщики зачастую предлагают очень большими площадями) - все это привело к тому, что вопрос перевода помещений из жилого фонда в нежилой заинтересовал многих граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью.

Многие граждане обратили свое внимание на квартиры на первых этажах, которые расположены в оживленных местах и могут использоваться в качестве магазинов, парикмахерских и офисов и др.

Законодатели при принятии нового Жилищного кодекса, который вступил в силу с 1 марта 2005 г., посвятили целую главу вопросам регулирование порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Так, статья 22 ЖК РФ устанавливает условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

Согласно ч. 3 ст. 22 квартира в многоквартирном доме может быть переведена в нежилое помещение только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома.

Квартира, находящаяся выше первого этажа, может быть переведена в нежилое помещение только при условии, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Например, если квартира находится над магазином или иным нежилым помещением, то перевод в нежилое помещение возможен.

Возможны случаи, когда квартира находится на втором этаже, а на первом этаже расположены и магазин, и квартиры. Если помещение, расположенное непосредственно под данной квартирой жилое, то в нежилое помещение перевод не допускается. Однако если помещение, расположенное непосредственно под квартирой на первом этаже, нежилое, то это не препятствует переводу квартиры на втором этаже в нежилое помещение, даже если все остальные помещения, расположенные на первом этаже, являются жилыми.

На практике возникли вопросы: допускается ли перевод квартиры в нежилое помещение, если квартира находится на цокольном этаже, т.е. относится к разряду полуподвальных квартир? Перевод такой квартиры возможен, согласно ч. 3 ст. 22, а также ст. 1 Градостроительного кодекса (главное, что такая квартира расположена ниже первого этажа).

У меня есть отдельная квартира, а от деда осталась приватизированная комната в трехкомнатной квартире, расположенная на четвертом этаже. Я занимаюсь бизнесом и хотел бы использовать данную комнату, в частности, для регистрации своей компании. Могу ли я перевести данную комнату в нежилой фонд?

К сожалению, в Вашем случае перевод комнаты в нежилое помещение невозможен, т.к. согласно ч. 2 ст. 22 ЖК РФ не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение:

если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Например, если, чтобы пройти к входной двери переводимого помещения, необходимо воспользоваться общим подъездом, который используется и для входа в другие жилые помещения. Нет окна, которое можно было бы переоборудовать в дверь, нет возможности проделать отверстие в стене для отдельного входа, не связанного с общим подъездом;

если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания (нет возможности сделать отдельный вход в комнату, не затрагивающий иные комнаты в квартире), а также если в остальных комнатах проживают люди;

если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Следует обратить внимание, что условия, перечисленные в ч. 2 ст. 22, являются исчерпывающими. Это означает, что в законах субъектов РФ недопустимо устанавливать дополнительные условия, запрещающие перевод жилых помещений в нежилые. Положения статьи в равной степени относятся как к одноэтажным жилым домам, состоящим из одной квартиры, так и к одному помещению, и к многоквартирным жилым домам и служат бесспорным основанием для того, чтобы принять решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Квартира находится на последнем этаже многоквартирного дома, над ней находится нежилое помещение. Имею ли я право присоединить его к своей квартире?

Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Жилищный кодекс предусматривает только два ограничения (ч. 4 ст. 22).

Во-первых, такой перевод не допускается, если соответствующее помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства.

Во-вторых, перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров залога, ипотеки, аренды и т.п.).

Так, согласно ч. 2 - 3 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами:

правила установления санитарных правил и норм (регулируются положениями специального законодательства, Федеральным законом от 30 марта 1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения");

Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании;

технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании".

<< | >>
Источник: Г.Ю. Малумов, Г.Ю. Малумов. ЖИЛЬЕ И ВАШИ ПРАВА: КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ЖИЛИЩНЫМ ВОПРОСАМ. 2008

Еще по теме Перевод помещений из жилого фонда в нежилой:

  1. ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕВОД ПОМЕЩЕНИЙ ИЗ ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ
  2. Статья 22. Условия перевода жилого помещения а нежилое поме-щение и нежилого помещения в жилое помещение
  3. Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
  4. Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
  5. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
  6. Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его не-пригодным для проживания
  7. Перепланировка и (или) переустройство помещений, переводимых из жилого фонда в нежилой или из нежилого фонда в жилой
  8. Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
  9. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение
  10. Статья 81. Првво нанимвтеля жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
  11. ТИПОВОЙ ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
  12. Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения
  13. Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
  14. 9.2.2. Договор социального найма жилого помещения, его форма и содержание. Договор поднайма жилого помещения
  15. 9.2. Наем жилого помещения по договору социального найма. Поднаем указанного жилого помещения