§ 1. Понятие и юридическая характеристика

Сфера правового регулирования. Предмет. Форма. Государственная регистрация договора.

1. Гражданский кодекс посвящает отдельный параграф только нормам, регулирующим договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл.

34 ГК). Практике пришлось распространить эти нормы и на договор аренды нежилых помещений. Аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством в соответствии с общими положениями о договоре аренды с учетом особенностей, установленных специальным законодательством (п. 2 ст. 607 ГК, п. 3 ст. 3 Земельного кодекса). Аренду земельных участков целесообразно рассматривать как аренду недвижимости.

Что касается жилых помещений, то они могут предоставляться в аренду только юридическим лицам с использованием таких помещений исключительно для проживания граждан. Наем жилых помещений гражданами образует самостоятельный вид договора (гл. 35 ГК), к которому нормы об аренде недвижимости не применяются даже по аналогии. Аренда предприятия выделена в ГК в особую разновидность договора аренды (§ 5 гл. 34 ГК).

2. По своей юридической природе договор аренды недвижимости, как и общая конструкция арендного соглашения, является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- двусторонне обязывающим (взаимным).

3. Исходя из сферы правового регулирования аренды недвижимости предметом договора являются:

- здание или сооружение;

- нежилое помещение;

- земельный участок.

Указанное имущество способно быть предметом договора аренды (как и всяких сделок) только в том случае, если оно признано объектом недвижимости в результате государственной регистрации права собственности на него в ЕГРП.

4. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, форма договора аренды недвижимого имущества - простая письменная.

Под страхом недействительности договор должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами.

Что касается государственной регистрации, то имеются существенные особенности по сравнению с продажей недвижимости. Государственной регистрации подлежит не право, а договор аренды, и только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Сама аренда трактуется как ограничение (обременение) права собственности на недвижимость. Государственная регистрация такого ограничения производится автоматически в случаях, когда государственной регистрации подлежит договор аренды.

Судебная практика

Абз. 6 п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Правило о государственной регистрации договора аренды установлено в ст. 651 ГК для аренды здания или сооружения. Судебная практика распространила эти правила на договор аренды нежилого помещения.

Судебная практика

П. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1.06.2000 N 53.

В отношении земельных участков то же самое правило установлено в Земельном кодексе РФ.

Правовой акт

Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

Существует богатая судебная практика по вопросу о том, в каких случаях договор аренды считается заключенным на срок более одного года.

Судебная практика

П. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

<< | >>
Источник: Алексеев С.С., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Под общ. ред. С. А. Степанова.. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. В 3х томах. Том 2. 2011

Еще по теме § 1. Понятие и юридическая характеристика:

  1. § 2. Понятие и юридическая характеристика
  2. § 1. Понятие, определение и юридическая характеристика
  3. § 1. Определение, понятие и юридическая характеристика
  4. 10.1. Понятие и общая характеристика защиты земельных прав граждан и юридических лиц
  5. § 2. Определение и юридическая характеристика
  6. § 2. Юридическая характеристика
  7. § 2. Определение и юридическая характеристика
  8. § 1. Общая характеристика юридического лица
  9. § 2. Определение и юридическая характеристика
  10. § 2. Определение и юридическая характеристика
  11. § 2. Определение и юридическая характеристика
  12. § 2. Определение и юридическая характеристика
  13. § 2. Определение и юридическая характеристика
  14. § 2. Определение и юридическая характеристика
  15. § 2. Определение и юридическая характеристика
  16. § 2. Определение и юридическая характеристика
  17. § 2. Определение и юридическая характеристика