<<
>>

§ 3. Единство судьбы земельного участка и расположенного на нем арендованного здания (сооружения)

Общее правило о передаче прав на земельный участок. Право пользования частью земельного участка

1. В соответствии со ст. 652 ГК арендатору одновременно с предоставлением здания (сооружения) передаются права на земельный участок, который занят зданием (сооружением) и необходим для его использования.

Режим, на котором арендатору предоставляется земельный участок, различен и зависит от прав арендодателя на него.

Если арендодатель - собственник земельного участка, арендатору предоставляется право аренды этого земельного участка. Соответственно в такой ситуации заключаются два договора аренды недвижимости: во-первых, договор аренды здания (сооружения) и, во-вторых, договор аренды земельного участка под арендуемым зданием (сооружением). Арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в договоре аренды участка.

2. Однако закон предусматривает ситуацию, когда в договоре аренды здания (сооружения) не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, - в этом случае к арендатору переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Юридическая природа этого особого права пользования не определена ни гражданским, ни земельным законодательством. Судебная практика выработала следующую позицию.

Судебная практика

Абз. 3 п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

Такое же особое право пользования земельным участком в силу закона возникает у арендатора здания (сооружения) в том случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка.

Это особое право пользования земельным участком в силу закона является возмездным. Условие о размере платы за пользование земельным участком может быть установлено в договоре аренды здания (сооружения). Если такое условие отсутствует, считается, что плата за пользование зданием (сооружением) включает в себя и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

При продаже земельного участка на нового собственника переходит обременение участка правами пользования арендатора здания (сооружения), расположенного на этом участке.

Вопрос о том, распространяются ли разобранные нормы о пользовании земельным участком на договор аренды нежилых помещений, дискуссионен. Но сегодня необходимо учитывать позицию судебной практики, в соответствии с которой при выделении из состава здания хотя бы одного помещения здание в целом утрачивает правовой режим объекта недвижимости. По крайней мере очевидно, что при сдаче собственником всех помещений в аренду, арендаторы совместно выступают субъектом права пользования земельным участком (в том числе и по договору аренды земельного участка).

<< | >>
Источник: Алексеев С.С., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Под общ. ред. С. А. Степанова.. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. В 3х томах. Том 2. 2011

Еще по теме § 3. Единство судьбы земельного участка и расположенного на нем арендованного здания (сооружения):

  1. § 3. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на расположенные на нем здания, строения и сооружения
  2. Приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем объекта недвижимости
  3. Приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом участке
  4. Приватизация земельного участка при приватизации находящихся на нем объектов недвижимости
  5. 6.3. Земельно-правовые сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка
  6. 6.2. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену собственника земельного участка
  7. Статья 10.10. Нарушение правил эксплуатации мелиоративных систем или отдельно расположенных гидротехнических сооружений. Повреждение мелиоративных систем
  8. Приватизация земельных участков
  9. СОБСТВЕННИК ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  10. § 4. Аренда земельных участков
  11. 5.4. Аренда земельных участков
  12. Купля-продажа земельных участков
  13. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
  14. § 2. Право собственности на земельные участки
  15. § 6. Правовое регулирование приватизации земельных участков в России
  16. § 4. Договор аренды земельных участков