<<
>>

11.1. Особенности правового режима жилья как объекта вещных прав

Особенности правового режима жилья обусловлены его особой социальной значимостью и содержанием социальной политики государства, направленной на обеспечение конституционного права граждан на жилье. Эти два обстоятельства обусловили, в свою очередь, особое правовое регулирование жилищных отношений, специфика которого выражается в содержании в данном регулировании определенной пропорции соотношения публично-правовых и частноправовых методов правового воздействия.

С одной стороны, регулирование жилищных отношений осуществляется в публично-правовых интересах, обеспечивая жилищное благополучие населения страны.

С другой стороны, правовое регулирование жилищных отношений направлено на обеспечение частных интересов каждого жителя страны. Жилище в Российской Федерации неприкосновенно, никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных законом случаях (ст. 3 ЖК РФ).

Правовой режим жилых помещений регулируется не только Гражданским кодексом РФ, но и Жилищным кодексом РФ.

Новый Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г.) вступил в действие с 1 марта 2005 г.

К жилым помещениям как объектам прав предъявляются определенные требования.

Жилым помещением как объектом жилищных прав является недвижимое имущество (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Соответственно и к сделкам с жилыми помещениями обязательно применяются нормы, регулирующие возникновение, изменение и прекращение титула прав, а также совершения сделок с недвижимостью (ст. 131, 164, 549—558, 650—655 ГК РФ и др.).

Однако в отличие от недвижимого имущества при совершении сделок с жилыми помещениями должны соблюдаться ограничения, предусмотренные законом. Так, жилье может предоставляться во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора только юридическим лицам, т.е. ограниченному кругу субъектов правоотношений (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Владение и пользование жилым помещением физическими лицами, не являющимися собственниками жилья, допускается лишь в порядке договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ), т.е. для них ограничены виды сделок с жильем.

Кроме того, жилье как объект недвижимости в виде здания может обременяться сервитутом (ст. 277 ГК РФ), т.е. правом ограниченного пользования лицами, не имеющими прав на это жилье (ст. 274 ГК РФ).

Наконец, жилье как объект недвижимости неразрывно связано с земельным участком, а поэтому титул прав на жилое помещение неразрывно связан с титулом владения земельным участком, на котором расположено это жилье, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ.

Жилое помещение как объект жилищных правоотношений должно обладать признаком изолированности (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Не может быть самостоятельным предметом договора социального найма неизолированное жилое помещение, проходная комната и т.п. (п. 2 ст. 62 ГК РФ).

Исходя из данного требования закона ст. 16 Жилищного кодекса РФ выделяет три вида жилья:

а) жилой дом (часть жилого дома) — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании;

б) квартира (часть квартиры) — структурно обособленное по-мещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

в) комната — часть жилого помещения или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Каждый из перечисленных видов жилья обладает определенными особенностями в правовом режиме.

Так, если жилой дом построен с существенным нарушением градостроительных норм и правил, то он может быть подвергнут сносу (ст. 222 ГК РФ). Аналогичные же нарушения, допущенные при реконструкции квартиры или жилой комнаты в доме, не являются основанием для их ликвидации.

Если при продаже жилого дома соседние собственники жилых домов не обладают правом преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ), то при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры такое преимущественное право имеют (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Если при освобождении ранее занятой по договору социального найма комнаты в коммунальной квартире нуждающиеся жильцы этой квартиры обладают преимущественным правом на получение в наем этой освободившейся комнаты (ст. 59 ЖК РФ), то при аналогичном освобождении квартиры соседи из других квартир не имеют преимущественного права на ее заселение.

3. Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем граждан. При этом порядок признания его пригодным или непригодным и установление требований, которым оно должно отвечать, составляет прерогативу федерального правительства (ст. 15 ЖК РФ), чем обеспечивается единообразие в критериях жилищных условий российских граждан.

В законе определены два основных требования пригодности жилого помещения: техническое и санитарное (п. 2 ст. 15 ЖК РФ); при установлении факта непригодности жилья по любому из этих требований данный факт является основанием выселения жильцов из таких квартир (п. 3 ст. 85 ЖК РФ).

Технические критерии пригодности жилья выражаются прежде всего в соответствии жилого помещения противопожарным нормам и требованиям, установленным в соответствии с Федеральным законом «О пожарной безопасности» от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ (с изменениями от 2 февраля 2006 г.).

Запрещается заселение жилых помещений, не отвечающих са-нитарным требованиям, не только для постоянного, но и для временного проживания. А данные требования установлены, помимо прочих условий, и в отношении освещенности жилья, уровня шума, вибрации, излучений, как ионизирующих, так и неионизирующих, и т.п. (ст. 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения») от 30 марта 1999 г. № 14 (с изменениями от 31 декабря 2005 г.).

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что жилье, имея специфический правовой режим, имеет определенную специфику и в правомочиях вещных прав на жилое помещение.

<< | >>
Источник: Под ред. М.М.Рассолов, П.В. Алексий, А.Н. Кузбагаров. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. (Учебник. 4-е издание). 2010

Еще по теме 11.1. Особенности правового режима жилья как объекта вещных прав:

  1. § 1. Понятие объектов гражданских прав. Правовой режим товаров
  2. 12.2, Земли сельскохозяйственного назначения как объект правового режима
  3. Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций
  4. 5.6. Основания и правовые последствия прекращения вещных прав на землю
  5. § 1. Понятие иных вещных прав
  6. § 3. Правовой режим космических объектов
  7. 10.4. Правовой режим земель особо охраняемых территорий и объектов
  8. Вопрос 55. Международно-правовой режим космических объектов и космонавтов
  9. Глава 8. Вещи как объекты гражданских прав
  10. § 1. Правовой режим различных видов водных объектов
  11. 9.8. Защита права собственности и иных вещных прав
  12. Тема 26. Защита права собственности и иных вещных прав
  13. 15.1. Особенности правового режима земель, принадлежащих гражданам
  14. Глава 9. Ценные бумаги как объекты гражданских прав
  15. Глава 11. Нематериальные блага как объекты гражданских прав