27.4. Виды стоимости объектов оценки. Методы и подходы к оценке

Закон об оценочной деятельности (ст. 7) устанавливает предположение об определении рыночной стоимости объекта оценки. Данное правило означает, что если в нормативном правовом акте, содержащем требование о проведении обязательной оценки, или в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под отсутствием чрезвычайных обстоятельства Закон понимает наличие следующих условий:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Помимо рыночной применяются следующие виды стоимости (их перечень и определение приведены в п. 4 Стандартов оценки):

1) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

2) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

3) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

4) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

5) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

6) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

7) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов (т.е.

8) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта;

9) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в Стандартах оценки.

Следует заметить, что споры об определении того или иного вида стоимости нередки в судебной практике. Приведем пример.

Оставляя решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-36771/02-50-47 без изменения, а кассационную жалобу ООО "Очаг" - без удовлетворения, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21 июля 2003 г. N КГ-А40/4653-03 указал следующее.

Заявляя исковые требования о признании недействительными торгов по продаже с открытого аукциона восьми объектов недвижимого имущества, ООО "Очаг" ссылалось на нарушение ФЗ "Об исполнительном производстве", в результате которого оно не могло осуществлять свои права как должника, и на нарушение Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку арестованное имущество в результате оценки было реализовано по заниженной цене, без учета балансовой стоимости.

Отказывая в удовлетворении требований истца о признании торгов недействительными, суд исходил из того, что истец не доказал факта проведения торгов по продаже имущества с открытого аукциона от 15 июля 2002 г. с нарушением правил, установленных действующим законодательством, и отсутствием оснований для признания их недействительными.

Кассационная инстанция соглашается с таким выводом суда по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, ООО "Филлим", действующее от имени и по поручению Российского фонда федерального имущества, провело открытый аукцион по продаже недвижимого имущества, принадлежащего должнику по исполнительному производству ООО "Очаг". Согласно протоколу о результатах торгов от 15 июля 2002 г. победителем торгов признано ООО "Стеллком - Дельта".

В соответствии с ч. 2 ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", если оценка отдельных предметов является затруднительной, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

Согласно указанной статье, стоимость имущества, подлежащего продаже с торгов, была определена уполномоченным Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Московской области специалистом, который в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определил рыночную стоимость имущества в целях реализации в ограниченные сроки (ликвидационную стоимость), составляющую 1 188 000 руб. При проведении оценки ПБОЮЛ Чиндяев В. Н. руководствовался Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 от 6 июля 2001 года "Об утверждении стандартов оценки", использовал стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

Довод кассационной жалобы о том, что суд не учел того обстоятельства, что имущество было оценено с учетом ликвидационной скидки и не указана балансовая стоимость имущества, что привело к заниженной стоимости имущества и нарушению прав ООО "Очаг", не может быть признан обоснованным по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", когда не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость арестованного имущества. Однако на основании ст. 3 указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, такие как: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение; цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

При наличии указанных обстоятельств оценщик внес в рыночную стоимость объекта поправку и определил ликвидационную стоимость имущества. Таким образом, ликвидационная стоимость имущества, которая не равнозначна его балансовой стоимости, не ведет к нарушению прав должника и соответствует положениям Федеральных законов "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "Об исполнительном производстве".

Необходимо заметить, что по отношению к нормам Федерального закона "Об исполнительном производстве" нормы Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" выступают как специальные, поэтому положения ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", в соответствии с которыми оценка имущества должника производится по рыночным ценам, могут применяться только в части, не противоречащей Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Под методом оценки понимается способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к ней. Различают следующие подходы к оценке:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним. Аналог объекта оценки представляет собой подобный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях;

- доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

При проведении оценки объекта оценщик выбирает метод (методы) оценки в рамках каждого из подходов к оценке. При этом он обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все указанные ранее подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

На основании полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик определяет итоговую стоимость объекта оценки. Она представляет собой итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.