Коммерческие и посреднические риски и их роль в предпринимательской деятельности

Коммерческий риск могут вызывать разные обстоятельства.

Цена — один из наиболее важных факторов коммерческой деятельности. От того, каким будет значение цены в момент продажи потребителю товара или услуги, какой окажется в этот же момент платежеспособность потребителя, зависит исход «встречи» продавца и покупателя того или иного товара, той или иной услуги.

В немалой степени успех будущей сделки зависит и от самой возможности продать товар или оказать услугу. Совершенно понятно, например, что в случае неустойчивого спроса на какой-то товар любая попытка даже ненамного увеличить цену этого товара может немедленно привести к резкому падению спроса. Снижение спроса может также произойти в случаях неожиданного появления альтернативного продукта или снижения цены на аналогичный товар у конкурента и, конечно, в случае снижения платежеспособности потребителей.

Совершенно очевидно, что «нельзя быть сильным везде» — ресурсы любого коммерсанта небезграничны, поэтому он принципиально не способен обеспечить любой возможный уровень спроса на товар или услугу. Значит, если случайный уровень спроса будет ниже уровня запаса товара или уровня предложения услуг, то часть товара (услуг), за приобретение которой у производителя коммерсант уже заплатил, не будет востребована, и коммерсант понесет убытки.

Предположим, что в самом начале торгового дня из-за повышенного спроса товар у коммерсанта будет быстро раскуплен, несмотря на то что он успевал корректировать цену. «Рабочий день» у коммерсанта еще только начался. Приобретатели «толпятся у прилавка» и требуют продолжить торговлю. Что делать коммерсанту? В подобной ситуации ему придется либо все же закончить работу в этот день, либо, чтобы продолжить торговлю, заказать у производителя поставку дополнительной партии товара по более высокой цене или осуществить незапланированную экстренную (и, следовательно, более дорогую) доставку дополнительной партии товара с собственного склада.

В каждом из перечисленных случаев коммерсант будет нести дополнительные убытки. Они возникнут или из-за того, что покупатели выберут другого, более «расторопного» продавца, у которого в данный момент есть товар в наличии, или из-за того, что коммерсант дополнительно приобретет и будет держать у себя «под рукой» избыточный запас товара.

На покупку у производителя избыточного запаса товара будут инвестированы оборотные средства — деньги, которых коммерсанту всегда недостает. Эти деньги будут «заморожены» в товаре, они не будут приносить прибыль. Кроме того, для работы с дополнительными объемами товара потребуются дополнительные площади для хранения, дополнительный персонал для обслуживания, дополнительные операции по учету и т. д., и т. п. И все это — в расчете на возможный увеличенный спрос на товар или услугу.

Ответ может дать только системное представление о сути процесса коммерческой деятельности. Оказывается, что в системном смысле работу почти любого коммерческого предприятия или даже отдельного коммерсанта следует рассматривать как длительный процесс исполнения однотипных экономических операций: купли-продажи, оказания услуги, обслуживания и т. п. Например, работа автозаправочной станции, телефонной компании, магазина оптово-розничной торговли, парикмахерских, прачечных, такси и др. попадают под описание именно такого процесса.

При этом адекватное системное представление о характере протекания и результатах процессов в любой из подобных форм коммерческой деятельности дает так называемая модель системы массового обслуживания (СМО).

СМО — это упрощенный образ, модель процесса такой предпринимательской деятельности, в ходе которой в течение длительного времени производится многократное испол-нение какой-то одной и той же производственной, финансово-кредитной, коммерческой или иной деловой операции.

Суть упрощений при описании реального предпринимательского процесса моделью СМО состоит в следующем. Во- первых, все однотипные запросы и волеизъявления потребителей о продаже им того или иного товара или оказании некоторых конкретных услуг представляются в виде так называемого потока заявок на обслуживание.

Во-вторых, сложный процесс заключения коммерческого договора купли-продажи, оказания возмездных услуг и их исполнения со стороны коммерческого предприятия моделируется аналогично — в виде потока обслуживания. При этом модельным аналогом конкретного работника предприятия, который обслуживает потребителя, или конкретного аппарата самообслуживания (колонка АЗС, телефонный канал АТС и т. п.) является так называемый канал обслуживания.

В-третьих, вводится допущение о том, что все существенные характеристики как потока заявок, так и потока обслуживания сосредоточены только в единственном их параметре, который называют интенсивностью потока.

В-четвертых, предполагается, что исходы процесса функционирования реального коммерческого предприятия описываются дискретными (то есть отдельными, несовпадающими) состояниями СМО, а сам процесс работы этого предприятия — переходом моделирующей его СМО из одного своего состояния в другое. В каждый конкретный момент времени СМО может находиться только в одном из своих возможных состояний.

И еще одно важное замечание. В ряде коммерческих предприятий с целью повышения «пропускной способности» и, следовательно, доходности обслуживанием потребителей одновременно занимаются несколько сотрудников или агрегатов. Например, на АЗС обычно ставят несколько бензиноразливочных колонок, в парикмахерском салоне — несколько кресел, в торговом зале магазина работают несколько менеджеров по продажам и т. п. В таких случаях при создании модели СМО указанная особенность работы реального предприятия отражается введением соответствующего числа независимо работающих каналов обслуживания.

Итак, моделирование коммерческого предприятия с помощью СМО предполагает выполнение следующих формальных действий:

описать реальный процесс обращений потребителей в рассматриваемое коммерческое предприятие с целью приобретения товара или услуги в виде потока заявок и установить интенсивность этого входного потока;

описать реальный процесс удовлетворения заявок потребителей на приобретение товара или услуги одним сотрудником коммерческого предприятия или одним специальным агрегатом в виде потока обслуживания и установить интенсивность этого потока;

если реально обслуживанием потребителей занимаются несколько сотрудников или одновременно работают не-сколько аппаратов самообслуживания, то смоделировать работу предприятия в виде СМО с несколькими параллельно работающими каналами обслуживания;

проанализировать исходы процесса работы реального коммерческого предприятия и описать эти исходы с помощью соответствующих им по смыслу состояний СМО.

Удобной формой представления модели СМО служит ориентированный граф состояний.

Предположим, что требуется проанализировать процесс коммерческой деятельности торговца газетами в переходе метро в час пик. Мимо лотка продавца спешат пассажиры. Некоторые из них хотели бы купить газету или журнал, но сделать это они могут только в том случае, если продавец в данный конкретный момент свободен, не занят обслуживанием другого покупателя. Если же продавец в данный момент уже занят обслуживанием покупателя и в этот же момент мимо него проходит пассажир, в общем-то, желающий что-то купить, то этот по-тенциальный покупатель не станет ничего покупать и пройдет мимо. Обычно в час пик для большинства пассажиров более важно не опоздать на работу, чем купить и прочитать свежую газету. На языке системного анализа говорят, что такой потенциальный покупатель получит «отказ в обслуживании». То есть на самом деле ему никто не отказывал, и, если бы он согласился немного подождать, его с радостью обслужили бы. Но он не может ждать и уходит, не получив желаемого.

Адекватной моделью процесса коммерческой деятельности, подобной той, которую мы только что обсудили на примере работы торговца полиграфической продукцией в переходе метро, является так называемая одноканальная СМО с отказами. На рисунке 6.9 (а) представлен граф одноканальной СМО с отказами.

Вершина ?0 на рис. 6.9 (а) моделирует состояние, когда система не загружена и простаивает (ждет прихода заявки). В момент прихода заявки немедленно начинается ее обслуживание, что отображается переходом по стрелке из состояния ?0 в состояние ?г Если в тот момент, когда СМО находится в состоянии придет очередная заявка, она получит отказ и покинет систему необслуженной. После окончания обслуживания текущей заявки СМО осуществит «обратный» переход из состояния 51 в свободное состояние ?0 (пунктирная стрелка на графе) и снова будет ожидать прихода очередной заявки из входного потока.

А вот работу АЗС, у которой есть три заправочные колонки и достаточно много места вокруг нее для стоянки машин, можно описать процессом функционирования 3-канальной СМО с неограниченной очередью.

Рис. 6.9. Графы СМО: а — «прямые» переходы под воздействием входного потока заявок; б — «обратные» переходы под воздействием

потока обслуживания

В качестве примера на рис. 6.9 (б) представлен граф состояний двухканальной СМО с двумя местами в очереди. По- прежнему состояние 50 обозначает, что система не загружена и простаивает. В момент прихода заявки немедленно начинается ее обслуживание, и система переходит из состояния 50 в состояние ?г Если в тот момент, когда СМО находится в состоянии придет очередная заявка, то в работу включается второй канал и система переходит в состояние ?2. В состоянии ?2 проходит обслуживание двух заявок и загружены два канала. Если к моменту окончания обслуживания одной из зая-вок, пребывающих в системе, очередная заявка не поступит, то система перейдет в состояние а если и после этого не будет новых заявок, то в состояние ?0. Если же в промежуток времени, когда заняты оба канала, придет новая заявка на обслуживание, эта заявка будет помещена в очередь, а система перейдет в состояние S3, когда две заявки обслуживаются и одна — в очереди. Если в тот же самый промежуток времени, когда оба рабочих канала заняты и одна заявка находится в очереди, придет новая заявка, она займет второе место в очереди, и система перейдет в состояние ?4. А вот третья, пришедшая в этот же промежуток времени заявка не найдет себе места в системе и получит отказ в обслуживании. В итоге в течение рассматриваемого промежутка будут работать два канала и будут заняты оба места в очереди.

Смысл «обратных» переходов, осуществляемых по мере освобождения работающих каналов, понятен: как только один из работающих каналов освободится, немедленно начнется обслуживание заявки, первой ставшей в очередь, а затем, если не поступит новых заявок, — второй заявки из очереди, и т. д. Эти «обратные» переходы также обозначены на рис. 6.9 (б) пунктирными стрелками.

Что касается количества мест и времени пребывания в очереди, то эти характеристики процесса функционирования СМО являются важным фактором сопутствующей коммерческой деятельности. Например, известно, как много времени люди проводят в очередях при оформлении документов на открытие нового предприятия или при постановке на учет в налоговом органе, при ожидании обслуживания на станциях автосервиса и т. п. Не вызывает сомнения, что в период ожидания некоторые из вынужденных очередников не прочь были бы перекусить, полистать развлекательный журнал, может быть, даже посмотреть кино- или телефильм. Уровень спроса на подобные коммерческие услуги, несомненно, тесно коррелирован с длиной очереди. Определить длину очереди с заданной надежностью также помогают модели СМО.

Своеобразным и весьма распространенным видом коммерческой деятельности в настоящее время является игорный бизнес. Здесь коммерсант извлекает основную долю прибыли из добровольного желания некоторой части людей рискнуть незначительной (по их представлению) частью личных денег в надежде сразу получить очень большой выигрыш.

В чем заключается суть азартной игры? Чем рискует игрок, а чем — устроитель лотереи или владелец игровых автоматов? Для краткости изложения при ответе на такие и подобные им вопросы будем именовать лотереей любую из возможных форм извлечения дохода из добровольного стремления людей к азарту при условии, что исходы подобной операции диктует чистая случайность. Таким образом, и билетные лотереи в чистом виде, и игровые автоматы, и рулетки — с позиций системного анализа и теории принятия решений все это есть не что иное, как лотереи. А вот, например, карточные игры к лотереям не относятся, поскольку в них исход игры определяет не случайность, а сознательное целенаправленное поведение игроков.

Для системного анализа рисков сторон в лотерее представим суть любой лотереи в простой, но наиболее выразительной, графической форме (рис. 6. 10).

В системном графическом представлении легко проследить самое важное — то, чем именно может завершиться розыгрыш любого лотерейного билета и каков механизм формирования результатов. Так вот, как для устроителя, так и для участника лотереи концептуальных завершений может быть только два. Одно завершение — это выигрыш участника лотереи и, следовательно, проигрыш коммерсанта-устроителя, а другое, альтернативное — это проигрыш участника лотереи и, следовательно, выигрыш коммерсанта-устроителя. При этом исходы розыгрыша формируются «по воле случая», а мерой случайности служит вероятность соответствующего альтернативного события — выигрыша одного и проигрыша другого из участников лотереи. Другими словами, с системных позиций, суть любой лотереи — это организованное по определенным правилам, а именно — на основе случайности, «перемещение денег» из одного кармана в другой.

Рис. 6.10. Системное графическое представление лотереи

Чтобы не уточнять, в чей конкретно «карман» перетекают деньги при розыгрыше конкретного билета, в теории принятия решений изображают исходы лотереи в отношении лица, принимающего решения (ЛПР).

Будем считать, что в роли ЛПР фигурирует участник лотереи, так как он принимает решение, играть ему или не играть. А коммерсант — устроитель лотереи устанавливает цену лотерейного билета и задает правила игры и правила осуществления платежей по ее исходам.

Кроме того, в некоторых странах весь игорный бизнес регулируется нормами действующего законодательства. Например, в США обязательным требованием является такая настройка механизма игрового автомата, при которой игроку будет возвращено в виде выигрыша не менее 85% вложенных им в игру денег; остальные 15% — это доход владельца автоматов.

Ясно, что розыгрыш лотереи для ЛПР завершится только одним из двух возможных исходов: «выигрыш» или «проигрыш». В теории принятия решений лотерея только с двумя обозначенными исходами называется бинарной. И совершенно не важно, что иногда устроитель лотереи дробит возможный выигрыш на несколько более мелких выигрышей, отличных от нуля. С позиций системного подхода важно только то, что для ЛПР исходов в розыгрыше лотереи всего два — «выигрыш» или «проигрыш» — в том смысле, что ему удалось получить больше денег, чем потрачено на приобретение лотерейного билета, или не удалось.

Например, если игрок потратил на приобретение лотерейного билета 50 руб. и ничего не выиграл, то его проигрыш составил 50 руб., а если он выиграл 45 руб., то его проигрыш равен 5 руб. И только в том случае, если в условиях нашего примера величина выплаченного игроку выигрыша превысила 50 руб. (стоимость лотерейного билета), с системных позиций можно утверждать, что исходом игры для ЛПР стал «вы-игрыш».

Обозначим вероятность получения выигрыша в лотерее через р, а вероятность проигрыша — через q = 1 - р. Если при этом значительный выигрыш, которым устроитель лотереи привлекает игроков, обозначить через у+, а «незначительную» цену лотерейного билета — через у- (это максимальная величина потерь игрока), то при массовом участии игроков будут справедливы все вероятностные соотношения для случайных исходов у лотереи. В частности, можно определить величину среднего значения у результата лотереи, т. е. — его математического ожидания:

В теории принятия решений лотерея называется справедливой, если значение у ее среднего результата равно нулю. Но предпринимателю нужен доход, а, следовательно, по определению, любая лотерея в отношении ЛПР может быть только несправедливой.

Для несправедливой лотереи выполняется соотношение Г < 0, означающее, что в среднем игроки проигрывают, а коммерсант — выигрывает. Для того чтобы обеспечить себе выигрыш, коммерсант как раз и устанавливает правила игры, то есть определяет величины у+, р и у-. И весь вопрос только в том, сколько коммерсант выиграет, а то, что он не проиграет, — это, как говорится, не вопрос. Ведь правила устанавливает коммерсант, а значит — за все заплатят участники лотереи.

Вот ответ на вопрос о том, кто, чем и сколько рискует в лотерее. Рискуют — игроки. Они рискуют своим временем и соб-ственными деньгами. Средняя величина потерь — цена лоте-рейного билета, помноженная на число купленных билетов.

При осуществлении коммерческой деятельности между странами большое влияние на цены товаров и услуг, условия осуществления торгов и условия страхования коммерческих сделок оказывают политические факторы. К числу подобных обстоятельств прежде всего следует отнести сам характер отношений между взаимодействующими странами, их доброжелательность и открытость. Ведь каждое из правительств — и свое, и чужое — может быть источником неудобств и затруднений в общении предпринимателей. Вот, например, какие секреты взаимоотношений между США и СССР раскрыл летом 2003 г. бывший советник американского президента К. Уайнбергер. В своем интервью Российскому телевидению накануне 12-й годовщины независимости России он, в частности, сообщил, что в период с 1985-1990 гг. руководством США были предприняты следующие экономические шаги. Во-первых, было сделано все, чтобы сорвать постройку газопровода из СССР в Европу. Во-вторых, США удалось добиться решения не дать СССР получить кредиты на развитие и ликвидацию прорывов в экономике. В-третьих, отметил К. Уайнбер- гер, Советский Союз был полностью лишен возможности получать высокие технологии из-за рубежа. При этом нашей стране охотно давались кредиты «на конверсию оборонной промышленности» под тем благовидным предлогом, что именно в ней якобы сосредоточены собственные высокие технологии, а нам лишь «помогут» их обратить в мирное русло.

Другой аспект влияния политических факторов на риски в экономической деятельности просматривается через проявления нестабильности законодательной и исполнительной властей во взаимодействующих странах. Именно из этих факторов проистекают неоднозначность и нестабильность правил ведения международной предпринимательской деятельности.

Не менее значимыми являются и факторы социальной стабильности. Среди них наиболее значимыми являются уровень коррумпированности властей и общая криминогенная обстановка.

Но не менее важной по сравнению с упомянутыми факторами является также степень близости национальных культур, схожесть норм нравственности и морали. Все это в конечном итоге проявляется через готовность приспосабливаться к партнеру, относящемуся к другому народу (фактор толерантности), через стремление быть внимательным и благожелательным к его запросам и предложениям (фактор комплимен- тарности).

На фоне действия политических факторов, конечно же, сохраняют свое влияние и другие, уже отмеченные нами факторы. Например, хорошо известен такой фактор экономического риска в международной коммерческой деятельности, как потеря времени, а иногда — и товаров при длительном пребывании на таможенных терминалах и простаивании в очередях при прохождении таможенного контроля.

Перейдем теперь к рассмотрению основных факторов риска при совершении посреднических сделок.

Обсудим, главным образом, риски сторон при операциях с финансовыми активами на бирже.

Прежде всего отметим, что концептуально у любого инвестора могут быть только два побудительных мотива к совершению подобных сделок. Такими мотивами действий инвестора на рынке ценных бумаг являются:

Ориентация на информацию.

Ориентация на ликвидность.

Один из мотивов — это изменение собственных представлений о будущих котировках цен в связи с получением некой информации. Этот мотив принятия решения о совершении сделок, в основе которого лежит недоступная многим информация, принято называть ориентацией на информацию. Предположим, что инвестор считает, что цена какого-то финансового актива завышена или занижена, однако об этом на рынке пока никто ничего не знает.

Например, цена акций компании «YZ» занижена. У инвестора вдруг оказывается информация о том, что рынок подобных акций скоро станет растущим, и на основе этой информации он ожидает резкого повышения курса акций именно этой компании. В такой ситуации совершенно понятно, что инвестор примет верное решение, если будет действовать по железному закону рынка: покупая «на дне», когда ценные бумаги дешевые, и через некоторое время, не очень часто, продавая их, как правило, удается не только зафиксировать, но и приумножить прибыль.

А если курс тех же акций завышен, то можно ли заработать на падении курса? Оказывается — тоже да. Выиграть на операциях с ценными бумагами можно не только тогда, когда их цена будет возрастать, но и при падении котировок. Для этого необходимо и вполне достаточно «в нужное время в нужном месте получить нужную информацию». Вспомним, что цены на финансовом рынке, например на акции, существенно изменяются под действием не только официальных сообщений, но и просто слухов.

Предположим, что наш инвестор внимательно следит за финансовым положением компании «YZ» и внезапно узнает (из неофициальных источников), что оно существенно ухудшилось. Однако кроме него об этом на рынке ценных бумаг пока никому не стало известно. Предположим, что инвестор даже не имеет акций компании «YZ» или денег на их быстрое приобретение. Тогда он просто может взять их взаймы у кого-то еще и после этого сразу же их продать на рынке, полагая, что скоро цена таких акций резко упадет. Когда цена действительно упадет, инвестор скупит эти дешевые акции на рынке в том количестве, которое взял взаймы, но по более низкой цене по сравнению с той, по которой их продал. И затем благополучно возвратит их своему кредитору, т. е. первоначальному владельцу. Цена может упасть даже ненамного, всего на несколько процентов, но если взять взаймы много таких акций, то при сделках с акциями «голубых фишек», финансовых гигантов, это может составить многие миллионы долларов.

Следовательно, если ненамного раньше, образно говоря — «утром», инвестор сможет узнать, что только «днем» всем станет известно о финансовом неблагополучии фирмы «YZ», и «ут-ром» он проведет операцию указанным способом, то можно не сомневаться, что к «вечеру» он сможет очень хорошо заработать на этой операции. Разницу он, естественно, положит себе в карман.

Того, кто имеет доступ к информации, которую еще никто не знает, но которая очень сильно влияет на цены финансовых активов, именуют инсайдером. Во всем мире очень внимательно следят за тем, какие операции совершают инсайдеры, чтобы не допустить с их стороны попыток незаконного обогащения.

Но инвестор, разумеется, и рискует в неменьшей степени. А что, если источник информации ненадежен? А что, если информацию подбросили конкуренты? Тогда — неминуемый финансовый крах.

Другая, не менее понятная причина совершения сделок с ценными бумагами — это то, что принято называть «ориентацией на ликвидность». Как известно, понятие «ликвидность» (liquidity) в отношении, например, определенных ценных бумаг означает для инвестора уровень возможности обменивать эти ценные бумаги на деньги по курсу предыдущих торгов при условии, что новой информации с момента проведения торгов не поступало.

Поэтому «ориентация на ликвидность» при совершении инвестором операций с финансовыми активами означает их приобретение или продажу либо с целью быстрого получения как можно большего количества денег взамен имеющегося финансового актива, либо с целью приобретения высоколиквидных финансовых активов, которые на будущее выгодно заменят избыточные сегодня деньги инвестора.

Понятно, что рисков здесь также немало. И не только из- за того, что часто не исключена поспешность при продаже, которая мешает и должному маркетингу, и осмысленному поиску подходящего контрагента. Нужно принимать в расчет, что цена на рынке формируется, как мы уже не раз говорили, по соотношению объемов спроса и предложения. Если выбросить на рынок сразу большую партию ценных бумаг для продажи, цена их неминуемо резко упадет. При этом, если брокер начинает «взбалтывать» счет клиента, то, как в любой сложной системе, которой присущи эмерджентные свойства, посредническая деятельность приносит клиенту не только пользу, но подчас и немалый вред.

Справедливости ради надо заметить, что сложная система в объективном смысле не является ни плохой, ни хорошей. Она как бы одинаково равнодушно «относится» ко всем своим элементам. Поэтому на рынке ценных бумаг при совершении сделок с финансовыми активами рискуют не только инвесторы, но и дилеры. И различные мотивы инвесторов при совершении финансовых сделок порождают для дилеров разный риск.

Установлено, что, как правило, дилеры терпят убытки, вступая в сделки с инвесторами, ориентирующимися на ин-формацию. При этом, чем больше разница между ценами bid и asked (покупки и продажи) у дилера на конкретную ценную бумагу, тем меньшую прибыль он получит.

Но какова бы ни была эта разница, дилер практически всегда рискует потерять свои деньги, если заключит следку с инвестором, ориентирующимся на информацию. И чтобы не оказаться в проигрыше в подобной гипотетической ситуации, дилер вынужден устанавливать такую разницу (bid-asked- spread) между ценами покупателя и продавца, чтобы она ограничивала число сделок с инвесторами, ориентирующимися на информацию.

И наоборот, чтобы привлечь достаточное количество инвесторов, ориентирующихся на ликвидность, дилеру следует разрыв в этих ценах назначать достаточно малым.

Какое решение примет дилер, напрямую зависит от уровня его образования, опыта и искусства торговца (умения улавливать флюиды рынка). При этом, несомненно, плохо информированный дилер назначит либо слишком низкую цену по-купки, либо слишком высокую цену продажи, либо его «проведут» те, кто лучше информирован.

Рассмотрим теперь коротко риски еще двух видов посреднической деятельности — оценочной и риелторской.

Причины риска для посреднической оценочной деятельности достаточно разнообразны. Некоторые из них обусловлены тем, что оценщик — это реальный человек, обладающий определенным уровнем образования, конкретным набором знаний, умений, навыков. Другие связаны с профессией оценщика — это всего лишь посредник.

Рассмотрим, например, оценку некоторого товара с целью заключения следки купли-продажи между продавцом и покупателем объекта оценки. Напомним, что Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) предполагает, что стороны сделки действуют разумно, а чрезвычайные обстоятельства отсутствуют. Это приводит к тому, что оценка рыночной стоимости объекта оценки, скорее всего, получится как бы нивелированной, усредненной по субъектам и обстоятельствам. Это обязательно будет наблюдаться, поскольку на самом деле при совершении сделки и продавец, и покупатель могут вести себя совершенно по-другому, например глупо, эмоционально и т. п. Следовательно, подобный рациональный взгляд на оценку рыночной стоимости объекта оценки априори привносит в результат конфликт.

Мало того что субъекты сделки могут не согласиться с «законной» оценкой, выставленной оценщиком, и оспорить ее через суд, они могут сорвать ряд других сделок, являющихся следствием оспоренной деятельности оценщика.

Таким образом, оценка рыночной стоимости объекта оценивания, невзирая на то что она получена в рамках действующего закона и стандартов, все равно остается субъективной. Точность оценки становится сомнительной. При этом что-либо сказать о величине или даже знаке ошибки в определении рыночной стоимости объекта можно, только анализируя всю рыночную ситуацию в целом. Возможно, такую ошибку можно снизить, если более точно описать особенности конкретного сегмента рынка (например, «рынок с вялым предложением», «рынок с ажиотажным спросом» и др.). Но все равно полностью ее исключить вряд ли удастся.

Каждый сегмент рынка уникален, число таких сегментов — значительное. Кроме того, практически невозможно учесть особенности личности продавца, покупателя, да и оценщика тоже. Ведь хорошо известно, что один и тот же товар на одном и том же рынке имеет разную стоимость в глазах разных продавцов и по-купателей.

И еще один источник риска — требование достоверности оценки. Дело в том, что в ст. 12 Закона об оценочной деятельности достоверность оценки просто связывается с достовер-ностью отчета как документа, содержащего сведения доказа-тельного характера. Таким образом, это скорее «юридическая достоверность», в смысле юридической чистоты документа.

Что касается потребителей услуг оценочной деятельности — покупателя и продавца, то их достоверность оценки интересует, главным образом, в прямом смысле этого слова. Они толкуют ее утилитарно, как «весьма верную оценку», т. е. не вызывающую сомнений, такую, которая порождает и у покупателя, и у продавца высокую уверенность в том, что это справедливая оценка, не завышенная, но и не заниженная.

Такая оценка порождает высокую уверенность в том, что сделка состоится. Именно такой оценке соответствует наиболее высокая вероятность совершения сделки. Именно такую цену за объект скорее всего, безоговорочно или с незначительными оговорками, примут как покупатель, так и продавец. Другими словами, достоверная оценка воспринимается и покупателем, и продавцом как цена, от которой каждый из них не захотел бы в инициативном порядке отклониться, поскольку это могло бы увеличить риск срыва наметившейся сделки.

С рисками посреднической риелторской деятельности

также не все еще определилось. Здесь постоянно происходят какие-то изменения в законодательстве. Начиная с 2002 г. это повысило риски, связанные с приобретением жилья. Взять хотя бы такую полезную для приобретателей услугу, как страхование сделок с недвижимостью, которую предлагают в Москве около десятка наиболее крупных риелторских фирм. Например, нестабильность курсов валют в 2003 г. отразилась на предпочтениях инвесторов. Все чаще целью сделок с недвижимостью становится высокая выгода вложения денег. В результате цены на недвижимость, например, в Москве в 2003 г. выросли на 25%, и иногда их рост достигал одного процента в неделю. Ясно, что столь высокие спекулятивные ожидания инвесторов способствовали приобретению любого жилья по завышенным ценам.

Что стали делать фирмы-однодневки? Те из них, кому удалось добыть информацию о жилье, которое уже включено или вскоре окажется включенным в планы «под снос», начали его потихоньку скупать, а затем — быстро продавать. Скупали жилье как «ветхое» по низкой цене, а продавали — как дорогое. Если продавали такое жилье клиенту для проживания, то тот вскоре оказывался перед дилеммой: получать компенсацию или ехать в новостройку в отдаленном районе. Если перепродавали другим риелторам, то последние вскоре понимали, что попали впросак, особенно, если сделка страховалась.

А если недвижимость в городе приобретается для целей предпринимательства, риски могут оказаться еще более мас-штабными. Как правило, нежилые помещения приобретаются вместе с землей, на которой они находятся, или, по крайней мере, стоимость земли существенно влияет на цену сделки. Ведь одно дело — приобретать недвижимость и вести бизнес в центре города и совсем другое — на окраине, в необжитом районе. В общем, объективно необходимая для собственника городской недвижимости, городских властей закрытость информации о собственных градостроительных планах, о ближайших и дальнейших целях использования земли и строений на ней также существенно повышает риски сделок с недвижимостью. Таким образом, посредническая риелторская деятельность в настоящее время — одна из высокорискованных. Для всех участников сделок с недвижимостью спекулятивные тенденции обязательно когда-то завершатся неожиданным обвалом рынка недвижимости. 1.