<<
>>

Процесс оценки стоимости недвижимости

Процесс оценки стоимости объекта недвижимости - последовательность действий, выполняемых оценщиком в ходе определения стоимости.

В начале процесса оценки необходимы сбор и обработка информации, касающейся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайшего окружения с учетом всех факторов, влияющих на оценочную стоимость объекта недвижимости.

Источниками информации могут быть периодические издания, специализированные базы данных, государственные и муниципальные органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимость, другие оценщики. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения всей необходимой информации могут потребоваться консультации различных специалистов, кроме этого - командировки в другие регионы, маркетинговые, технологические, социологические и другие исследования. В связи с этим могут быть необходимы и соответствующие затраты.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Собранная информация анализируется, вносятся необходимые и обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие данные.

На этапе определения варианта наилучшего использования объекта недвижимости оценщик определяет такое направление использования собственности, которое юридически разрешено, технически возможно (осуществимо), экономически целесообразно (обосновано) и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Данный вариант рассматривается, если оценивается рыночная стоимость недвижимости (или производные от неё - инвестиционная стоимость).

Основным этапом процесса оценки недвижимости является собственно оценивание - оценка стоимости объекта на основе трех классических оценочных подходов, к которым относятся сравнительный (рыночный), затратный и доходный подходы.

Рыночный подход основан на сопоставлении (сравнении) оцениваемого объекта недвижимости и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа - снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

В основе доходного подхода лежит представление о стоимости объекта как текущем зквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при рациональном использовании может принести в будущем. При этом учитываются не только размеры, но и время поступления доходов, а также уровень риска, связанного с их получением.

Заключительным этапом процесса оценки является согласование результатов оценки (с учётом весовых коэффициентов) - сведение величин оценочных стоимостей, полученных с использованием трёх подходов оценки в одну величину - в единое заключение об оценочной стоимости оцениваемого объекта.

<< | >>
Источник: А.И. Зимин . ИНВЕСТИЦИИ - ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ.. 2006

Еще по теме Процесс оценки стоимости недвижимости:

  1. Основные ПОДХОДЫ и методы оценки стоимости недвижимости
  2. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования
  3. 4.3 МЕТОДИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ В ПРОЦЕССЕ УПРАВЛЕНИЯ ФИНАНСОВЫМИ РИСКАМИ
  4. 27.4. Виды стоимости объектов оценки. Методы и подходы к оценке
  5. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости
  6. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
  7. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости
  8. Определение стоимости недвижимого имущества
  9. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе
  10. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
  11. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода
  12. Оценка стоимости денежных средств во времени
  13. 15.4. Оценка стоимости источников краткосрочного финансирования
  14. Оценка средней стоимости инвестиционных ресурсов с использованием дисконтирования
  15. Статья 27.11. Оценка стоимости изъятых вещей и других ценностей
  16. 4.2 МЕТОДИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОЦЕНКИ "СТОИМОСТИ ПОД РИСКОМ" [VАLUЕ-АT-RISК]