<<
>>

Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование.
Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

При оценке объекта недвижимости оценщик должен рассматривать данные факторы с учётом их кинетики, динамики - искать ответы на во-просы о продолжительности, темпах, тенденциях будущих изменений под воздействием тех или иных факторов.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а также покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость (и структура занятости) населения, средняя заработная плата, её распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства, арендные ставки и существующие цены на готовые объекты, себестоимость строительства.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;

стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

политика налоговых органов;

специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости _ совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющее на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

тепловое загрязнение (нежелательное чрезмерное повышение температуры окружающей среды, например, в связи с различными выбросами - нагретого воздуха, дыма, отходящих газов и использованной воды);

ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости (вследствие затенения другими ближайшими объектами);

увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных (нежелательных) экологических факторов выявляются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают положительный экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости (например, наличие и доступность для собственников не-движимости экологически чистых природных объектов - рек, озёр, лесов, лесопарков, заповедников и т.п.)

<< | >>
Источник: А.И. Зимин . ИНВЕСТИЦИИ - ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ.. 2006 {original}

Еще по теме Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости:

  1. Факторы, определяющие формирование инвестиционного спроса
  2. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости
  3. 7.3. Инвестиционная политика банков и факторы, ее определяющие
  4. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода
  5. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода
  6. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе
  7. Определяющие моменты при покупке и строительстве загородной недвижимости
  8. 2. ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ИНТЕГРАЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ
  9. Процесс оценки стоимости недвижимости
  10. 16.3. Факторы, определяющие дивидендную политику