12.5.2. Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения

Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности (государственной и муниципальной) в частную соб-ственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков (ст. 1.4 Федерального закона «Об обороте земель сельско-хозяйственного назначения»), т.е. специальной системы сделок, име-ющих строго целевое назначение и обусловленных особыми процеду-рами их совершения.

В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще используемого земельного участка в принудительном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона), т.е. из частной собственности это сельскохозяйственное угодье перейдет в публичную собственность (государственную или муниципальную).

1. Административно-правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

от имени российского государства соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с последующей продажей их с публичных торгов (ст. 284—286 ГК РФ). Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;

органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возникнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям соб- такой площади сельскохозяйственных которая

превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков судебном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона);

принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. В частности, ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное сельскохозяйственного угодья

у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, обще-ства и государства, с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции;

г) органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяй-ственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в спе-циальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.2003).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

^в общем порядке (ст. 454—491, 549—558 ГК РФ), при котором

продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других существенных условий продажи (ст. 8.2 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного

в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья, однако процесс купли-продажи прямо урегулирован законом и нарушение этого процедурного порядка может привести к признанию договора купли-продажи сельхозугодья недействительным.

Главным отличительным признаком купли-продажи является уплата цены имущества в деньгах (п. 1 ст. 454 ГК РФ), что отличает этот вид договора от сходных сделок с землей (мены, дарения и т.д.).

При продаже земельного на конкурсе аукционе в каче

стве дополнения к этому денежному эквиваленту служит наиболее эффективное в будущем выполнение конкурсных условий при продаже сельскохозяйственного угодья (проведение мелиоративных работ и т.д.).

Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены (ст. 567-^571 ГК РФ), отличающегося от договора купли-продажи сельскохозяйственного угодья не денежной формой расчета за отчуждаемый земельный участок, а натуральной формой в виде равноценного земельного участка либо имущества, которое

сельхозугодье сторона передает бывшему собственнику за это передаваемое угодье. Например, сельскохозяйственный кооператив передает в собственность промышленной коммерческой организации гектаров сельскохозяйственных угодий для

выращивания картофеля за предоставление этому кооперативу в собственность торгового здания в городе для организации фирменного сельскохозяйственного магазина.

В отличие от договора купли-продажи сельхозугодий, где правовой статус сторон является диаметрально противоположным, при договоре мены сельхозугодий на имущество или на участки из земель сельскохозяйственного назначения обе стороны договора имеют одинаковый правовой статус, поскольку каждая из сторон одновременно является и продавцом обмениваемого участка, И покупателем объекта, полученного взамен этого участка.

При этом договор мены сельскохозяйственных угодий имеет дополнительные элементы, не присущие договору купли-продажи земельного участка. Например, одна сторона договора мены предоставила другой стороне предварительный задаток в несколько раз более ценный, чем полученный от нее взамен. Поэтому договор мены содержит обязательство другой стороны произвести доплату за более высокое качество земельного участка в денежной или натуральной (недвижимость и т.д.) форме, однако это не изменяет правовой природы совершенного договора мены.

Договор дарения сельскохозяйственных угодий (ст. 572—582 ГК РФ) отличается от договора купли-продажи и мены следующими основными особенностями:

^ безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий, т.е. приобретатель земельного участка (одаряемый) получает этот участок без каких-либо выплат бывшему собственнику земли. Налоговые и пошлинные платежи за оформление этой сделки не в счет, поскольку они платятся государству и представляют собой конституционную налоговую обязанность граждан (ст. 57 Конституции РФ);

при дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом общей (многосубъектной) собственности, остальные собственники этого сельскохозяйственного земельного массива не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли в общей земельной собственности, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Однако для совершения дарения сельскохозяйственного угодья, находящегося в общей совместной (а не долевой) собственности, необходимо согласие всех участников этой собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящимся в ной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимному соглашению сособственников (ст. 253 ГК РФ).

Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях до-говора ренты (ст. 583—605 ГК РФ) имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных так как продавец участка (получатель ренты) также передает свой земельный участок (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

Однако договор ренты отличается от договора купли-продажи сроками расчета за проданный участок. И если покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену, как правило, в момент совершения сделки, то плательщик ренты, в отличие от покупателя, осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени.; ; V

Порядок расчетов за сельскохозяйственное угодье, приобретенное по договору ренты, имеет определенное сходство с арендной платой за арендованный земельный участок. Однако арендная плата не дает права на получение титула собственности на арендуемый земельный участок, независимо от того, превысил ли ее суммарный платеж стоимость этого участка. Рента же является своего рода рассрочкой оплаты за приобретенный в собственность земельный участок.

Платежи за приобретенное по договору ренты сельскохозяйственное угодье в зависимости от вида этого договора бывают двух основ- нык видов:

бессрочная рента — при продаже земельного участка по договору постоянной ренты (ст. 589—595 ГК РФ). Приобретать земельные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников — коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у таких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совершать подобные сделки и их совершение соответствует целям уставной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

Бессрочные рентные платежи могут быть прекращены путем вы-купа плательщиком этой постоянной ренты (ст. 592 ГК РФ), в том числе в определенных законом случаях — по требованию получателя ренты (продавца земельного (ст. 593 ГК РФ).

Размеры бессрочного рентного платежа обеспечены определенной охраной закона от инфляционных процессов.. В частности, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п.

2 ст. 590 ГК РФ).

Договор бессрочной (постоянной) ренты, таким образом, представляет собой возможность покупки земельного участка с рассрочкой платежа за него на неопределенное и длительное время;

пожизненная рента (ст. 596—605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

В частности, такая форма приобретения земельных участков осуществляется акционированными сельскохозяйственными коммерческими организациями у своих бывших работников-пенсионеров, которым не под силу осуществлять рациональную и эффективную эксплуатацию своих земель.

Пожизненная рента, выплачиваемая бывшим собственникам приватизированных земельных участков, является гарантией их спокойной старости.

От кабальных условий пожизненной ренты гарантируют положения закона, согласно которым размер пожизненной ренты, определяемой в договоре в расчете на месяц, должен быть не менее минимального размера оплаты труда (МРОТ), установленного законом (п. 2 ст. 597 ГК РФ). В случаях же повышения МРОТ подлежит увеличению и размер пожизненной ренты (ст. 318, п. 2 ст. 597 ГК РФ).

Приобретение сельскохозяйственных угодий, по наследству (ч. 3 ГК РФ). Этой правовой форме оборота земель сельскохозяйственного назначения свойственны следующие особые признаки:

она осуществляется либо в форме односторонней сделки — завещания наследодателя (ст. ГК РФ), либо по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1141—1151 ГК РФ);

эта правовая форма оборота представляет собой одно из гарантированных конституционных прав каждого (п. ст. 35 ГК РФ);

переход сельскохозяйственного угодья по наследству может ществляться как из частной формы собственности в частную, так и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот. Например, при отсутствии завещания земельный участок, находившийся в собственности покойного, переходит к наследникам по закону в порядке (ст. ГК РФ). Однако если таковые отсутствуют, то земельный участок обретает статус выморочного имущества и переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации (п. 2 ст. ГК РФ), т.е. в публичную собственность;

переход наследственных прав на сельскохозяйственное угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, предусмотренном Основами законодательства о нотариате и дополняющим его законодательством, т.е. преимущественно в административно-правовом порядке.

Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды (ст. 606—625 ГК РФ). Эта форма правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения является договорной и имеет следующие особенности:

срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет, и попытки увеличения этого срока пресекаются законом, поскольку при заключении, к примеру, договора на лет

его срок будет считаться

арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок, а это означает, что сельскохозяйственное угодье, находясь в сфере действия частной собственности (в аренде у граж-данина), продолжает оставаться в публичной собственности (в госу-дарственной или муниципальной).

Следовательно, данная форма оборота земель сельскохозяйственного назначения не изменяет структуры форм собственности в том или ином субъекте РФ или его муниципальном образовании.

В то же время эта форма оборота не может гарантировать сохранности и повышения плодородия сельскохозяйственных почв, поскольку арендатор, в отличие от собственника сельскохозяйственного угодья, является временщиком и не заинтересован в коренном улучшении арендуемых земель.

Поэтому в законе предусмотрено преимущественное право на во-зобновление арендных отношений только тому арендатору, который надлежащим образом выполнял свои договорные обязательства (п. 1 ст. 621 ГК РФ);

арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения является своего рода испытанием на проверку соответствия арендатора требованиям крестьянской (фермерской) деятельности, а поэтому арендуемое сельскохозяйственное угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от

наконец, арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости переводить из публичной формы собствен

ности в частную. Так, только в аренду могут передаваться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами, находящимися в публичной (государственной или муниципальной) собственности (п. 6 ст. 10 указанного Федерального закона).

В п. 1 ст. 191 новой редакции Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано: «1. В случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий реали-

СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; 2003. № 28. Ст. 2882.

зацию настоящего Федерального закона, на территории такого субъекта Российской Федерации применяются следующие правила:

приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная п. 4 ст. 1 настоящего Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 г.;

минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренные п. 1 ст. "4 настоящего Федерального закона, приравниваются к минимальным размерам земельных участков,, устанавливаемым в соответствии со статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;

максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, предусмотренный п. 2 ст. 4 настоящего Федерального закона, устанавливается равным 10 процентам общей площади сельскохозяйственным угодий в границах одного административно-территориального образования;

полномочия субъектов Российской Федерации, предусмотренные п. 3 ст. 5, п. 3 ст. 6, п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 12 и п. 3 ст. 13 настоящего Федерального закона, относятся к компетенции высшего исполнитель-ного органа государственной власти субъекта Российской Федерации;

средствами массовой информации, в которых в соответствии с п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 12, п. 1 ст. 13 и ст. 14 настоящего Федерального закона предусмотрено опубликование сообщений, являются источник официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта Российской Федерации и (или) ис-точник официального опубликования нормативных правовых актов

органов местного самоуправления по месту нахождения земельного

1

участка» .

Суммируя изложенное, можно сделать следующие выводы относительно правовых методов и форм правового управления оборотом земель сельскохозяйственного назначения.

В этом управлении используются административно-правовой и гражданско-правовой методы.

Эти методы направлены на оборот земель сельскохозяйственного назначения не только из публично-правовых форм собственности в сферу частной собственности, но и, наоборот, из частной формы собственности в публично-правовые формы.

Административно-правовой метод применяется в обороте земель сельскохозяйственного назначения в случаях: .

РГ. 2003. 10 июля.

а) использования сельхозугодий с нарушением законодательства;

б) при применении санкций (конфискация) за противоправное поведение собственников сельскохозяйственных угодий, т.е. даже и при правильной эксплуатации этих угодий (деяние совершено за пределами сферы сельскохозяйственной деятельности) ;

в) при обстоятельствах, обязывающих государство осуществлять это административно-правовое вмешательство;

г) при временно-вынуждающих обстоятельствах (реквизиция земельного

Гражданско-правовой метод применяется в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения путем регули-рования двусторонних сделок:

а) купли-продажи сельхозугодий, при которой участок переходит к другому собственнику за деньги, передаваемые в ходе совершения этого договора;

б) мены, при которой либо происходит обмен угодьями, либо об-мен угодий на определенные объекты недвижимости;

в) ренты, отличающейся от договора купли-продажи в основном рассроченными формами расчета за приобретенный земельный участок;

г) дарения и наследства, являющихся односторонними сделками, но отличающимися различной правовой природой;

д) аренды, представляющей собой форму регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, при которой включаемые в сферу частного капитала земельные участки не теряют титула публичной собственности.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения должен базироваться на соответствующих нормативных актах субъектов РФ.

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не может работать в полную силу, до тех пор пока не будет разрешено передавать землю в залог под банковский кредит.

<< | >>
Источник: Б.В. Ерофеев. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО РОССИИ (Учебник. 9-е издание, переработанное). 2004

Еще по теме 12.5.2. Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения:

  1. 12.5. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения
  2. Глава II. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  3. 2. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ"
  4. Глава III. ОСОБЕННОСТИ ОБОРОТА ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  5. 10.1. Общая характеристика и особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения
  6. 12.1. Понятие и общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения
  7. ГЛАВА 12 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  8. 12.6. Охрана земель сельскохозяйственного назначения
  9. Статья 8.8. Использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв
  10. 12.4. Субъекты, осуществляющие использование земель сельскохозяйственного назначения, и их правомочия
  11. 12.3. Особенности государственного управления земелями сельскохозяйственного назначения
  12. Раздел IV. Административно-правовые формы и методы осуществления исполнительной власти
  13. 12.2, Земли сельскохозяйственного назначения как объект правового режима
  14. 14.1. Понятие и общая характеристика правового режима земель специального назначения
  15. 14.2. Особенности правового управления использованием отдельных видов земель специального назначения
  16. ГЛАВА 14 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  17. 9.5. Организационно-правовые формы обеспечения рационального использования земель
  18. 3.5. Правовые формы реализации права на осуществление предпринимательской деятельности
  19. 17.3. Правовые формы осуществления иностранных инвестиций