§ 1. Общие положения

Сущность и значение. Определение. Юридическая природа. Стороны. Форма.

1. Исторически наем жилого помещения является разновидностью аренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения внаем - реализация собственником помещения его права распоряжения своим имуществом, а права нанимателя являются обременением жилого помещения при смене собственника.

Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлению договора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматривает даже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.

Многообразные общественные отношения, связанные с осуществлением гражданами своего конституционного права на жилище (ст. 40 Конституции РФ), регулируются преимущественно гражданским, жилищным и административным законодательством.

Гражданское право исходя из принципа равенства сторон в основном распространяется на коммерческий наем жилых помещений. К договору социального найма жилого помещения (в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования) применяются только некоторые гражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормами жилищного права. В свою очередь, из жилищного права в договор найма жилого помещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Судебная практика

Обобщение судебной практики и рекомендации при решении споров, вытекающих из договора найма жилого помещения, изложены в постановлении Пленума ВС РФ от 2.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

2. Гражданское и жилищное законодательство предусматривают два основных вида договоров найма жилого помещения:

- договор социального найма;

- договор коммерческого найма (П.В. Крашенинников).

В договоре социального найма всегда участвует (прямо или опосредованно) публичный собственник (государство или муниципальное образование), а предметом отношений является помещения жилищного фонда социального назначения.

Договор коммерческого найма - отчетливо выраженное гражданско-правовое, предпринимательское соглашение, суть которого определяется коммерческим интересом наймодателя.

Цивилистическая дискуссия

По мнению П.И.

Седугина и Ю.К. Толстого, глава 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые подразделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и договор социального найма жилого помещения, т.е. речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Иной точки зрения придерживается В.В. Витрянский, полагающий, что соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма или, что то же самое, коммерческого найма, а параллельно с ним - договор социального найма (поскольку в главе отсутствует общая часть, а договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен).

Таким образом, нормы главы 35 ГК "Наем жилого помещения" преимущественно распространяются на договор коммерческого найма и на договор социального найма.

Жилищному законодательству (ст. 100 ЖК РФ) известна еще одна разновидность рассматриваемого соглашения - договор найма специализированного помещения (подробно исследуется в курсе "Жилищное право").

Самостоятельный характер отношений по найму жилья обусловлен также и целевым назначением жилого помещения. Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями по договору найма жилого помещения - им жилые помещения предоставляются по другим договорам (аренды), а использовать помещение юридическое лицо должно только для проживания граждан.

3. Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

4. Договор найма жилого помещения по своей юридической природе является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- двусторонне обязывающим (взаимным).

5. Субъекты договора найма жилого помещения:

- наймодатель;

- наниматель.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя выступает только гражданин. Постоянно проживающие с нанимателем граждане (необязательно члены семьи!) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

Каких-либо особых требований к юридическому статусу сторон рассматриваемого договора законодательство не предусматривает.

6. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

<< | >>
Источник: Алексеев С.С., Аюшеева И.З., Васильев А.С. [и др.]. Под общ. ред. С. А. Степанова.. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО. В 3х томах. Том 2. 2011

Еще по теме § 1. Общие положения:

  1. 25.12.1. Общие положения
  2. § 1. Общие положения о сделках
  3. § 1. Общие положения
  4. § 1. Общие положения
  5. 25.14.1. Общие положения
  6. § 1. Общие положения
  7. § 1. Общие положения расследования коррупционных преступлений
  8. Общие положения
  9. § 1. Общие положения
  10. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  11. 11.2.1. Общие положения
  12. 2.7.1. Общие положения
  13. § 1. Общие положения
  14. § 1. Общие положения
  15. § 1. Общие положения
  16. Общие положения
  17. § 1. Общие положения